Mitteilungen - Bauen und Vergabe

Das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) in Leipzig hat am 18.10.2017 entschieden, dass Gemeinden Sondergebiete festsetzen dürfen, die als bauliche Nutzung eine ständige Wohnnutzung und Ferienwohnungen in einem räumlich-funktionalen Zusammenhang vorsehen. 

Im Verfahren BVerwG 4 C 5.16 verlangte eine Eigentümerin, die Nutzung ihrer Wohnung auf Sylt als Ferienwohnung zu gestatten. Die nach erfolglosem Antrags- und Widerspruchsverfahren erhobene Klage wies das Verwaltungsgericht Schleswig ab. Der Nutzungsänderung stehe ein 2012 erlassener Bebauungsplan entgegen. Dieser setze ein Sondergebiet nach § 11 Baunutzungsverordnung (BauNVO) fest und verlange, jedenfalls eine Wohnung pro Gebäude zum dauernden Wohnen zu nutzen. Die Erfüllung dieser Voraussetzung sei nicht gesichert. Der Bebauungsplan sei auch wirksam. Die Baunutzungsverordnung verbiete nicht, das dauernde Wohnen und die Nutzung von Ferienwohnungen in einem Sondergebiet wie geschehen zu kombinieren. 

In dem Verfahren BVerwG 4 CN 6.17 wandte sich ein Grundstückseigentümer gegen einen Bebauungsplan der Stadt Norderney aus dem Jahr 2014. Dieser setzt ein sonstiges Sondergebiet fest, das überwiegend der Unterbringung von Anlagen und Einrichtungen des Dauerwohnens sowie weiterhin untergeordnet der Fremdenbeherbergung dienen soll. Er verlangt, je Wohngebäude mindestens eine Wohnung zum dauerhaften Aufenthalt vorzusehen und begrenzt die Anzahl der Ferienappartements auf zwei je Wohngebäude. Den dagegen erhobenen Normenkontrollantrag lehnte das Oberverwaltungsgericht Lüneburg ab. 

Die Revisionen blieben erfolglos. Maßgebend waren jeweils Fassungen der BauNVO vor Inkrafttreten des Gesetzes vom 04.05.2017 (BGBl. I S. 1057). Das BVerwG hielt die Bebauungspläne für wirksam. Die Festsetzungen schafften Gebiete, die sich von den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 BauNVO wesentlich unterscheiden. Ihr Festsetzungsgehalt lasse sich keinem der dort geregelten Gebietstypen zuordnen, wie ein Vergleich mit den allgemeinen Zwecksetzungen dieser Baugebiete zeige.

Dauerwohnen und Ferienwohnungen sind jedenfalls nicht unvereinbar, wenn diese Nutzungen in einem räumlich-funktionalen Zusammenhang stehen, etwa „unter einem Dach“ ausgeübt werden. Aus § 10 Abs. 4 BauNVO folge nichts anderes. Die im Jahr 1977 geschaffene Vorschrift biete eine Rechtsgrundlage für die Festsetzung von Ferienhausgebieten, beabsichtige aber nicht, die schon damals bekannte Vermietung von Ferienwohnungen in gewachsenen Wohnlagen zu untersagen und Sondergebieten für die Erholung vorzubehalten. 

Seit dem 04. Mai 2017 hat der Gesetzgeber in § 13a BauNVO eine weitere Präzisierung vorgenommen. Danach gehören Ferienwohnungen in der Regel zu den in den §§ 2 bis 7 BauNVO allgemein oder als Ausnahme zulässigen Gewerbebetrieben. Es ist insoweit immer eine Einzelfallprüfung „vor Ort“ durchzuführen.

Az.: 20.1.2-003/002