Mitteilungen - Bauen und Vergabe

Vorlage des Kaufvertrages und Vorkaufsrechts


Von Seiten der Notarkammern und –dieser folgend – des Landesbeauftragten für Datenschutz wird bei der Übermittlung des Kaufvertrages durch den Verkäufer bzw. den Notar die Auffassung vertreten, es müsse ein sog. zweistufiges Verfahren angewandt werden. Dieses Verfahren beinhaltet zunächst einmal die Mitteilung, dass über ein Grundstück ein Kaufvertrag geschlossen worden sei. Erst bei näherem Interesse seitens der Gemeinde könne diese dann – in der zweiten Stufe – die komplette Vertragsurkunde anfordern, um dann letztendlich zu entscheiden, ob das Vorkaufsrecht ausgeübt werden soll oder nicht.

Das damalige Ministerium für Städtebau und Wohnen, Kultur und Sport NRW hat in einem Erlass den Bezirksregierungen dargelegt, dass das sog. zweistufige Verfahren den Datenschutz sichere und den Anforderungen des § 28 BauGB genüge. In diesem Zusammenhang ist auf das Urteil des OVG NRW vom 24. April 1979 – VII A 2294/78 – (BRS 35, Nr. 91) verwiesen worden. Mit diesem Urteil hat das OVG NRW entschieden, dass die Gemeinde den von dem Veräußerer eines Grundstückes gestellten Antrag, ihm im Falle des Nichtbestehens eines Vorkaufsrecht darüber ein Zeugnis auszustellen, nicht mit der Begründung ablehnen darf, der Grundeigentümer habe zuvor eine Abschrift des Kaufvertrages vorzulegen. In der Begründung des Urteils wird ausgeführt, dass „vieles dafür spricht, dass die Entscheidung der Gemeinde darüber, ob ein Vorkaufsrecht ausgeübt wird, nur dann (sachgemäß) getroffen werden kann, wenn der vollständige Inhalt des notariellen Kaufvertrages mitgeteilt ist“. Das Gericht hat sodann erklärt, dass eine solche Vorlage – bzw. Mitteilungspflicht - des verkaufenden Grundstückseigentümers jedenfalls dann nicht gegeben sei, wenn es um das Tatbestandsmerkmal des Nichtbestehens eines Vorkaufsrechts gehe. In diesem konkreten Fall führt das Gericht sodann aus, dass ohne Vorlage des konkreten Kaufvertrages ein Antrag auf Ausstellung eines Negativzeugnisses, um prüf- und bescheidungsfähig zu sein, gewisse Mindestangaben enthalten müsse:

- Angaben darüber, dass tatsächlich ein Kauf- und nicht etwa nur ein Tauschvertrag abgeschlossen worden sei,

- die genaue, insbesondere katastermäßige Bezeichnung des fraglichen Grundstückes,

- u.U. auch ein Hinweis darauf, ob das Grundstück bebaut oder unbebaut ist,

- ferner die Namhaftmachung der Beteiligten, d.h. der Kaufvertragsparteien, sowie mit Rücksicht auf den möglichen Ausschluss des Vorkaufsrechts bei Verwandtengeschäften (vgl. § 24 Abs. 3 BauGB; jetzt § 26 Satz 1 Nr. 1. BauGB) grundsätzlich die Angabe etwaiger verwandtschaftlicher Beziehungen zwischen den Vertragsparteien.

Das OVG NRW hat damit insbesondere die Angaben verlangt, die aus Gründen des Datenschutzes nach Auffassung der Notarkammer gerade nicht bekannt gegeben werden sollen.

Da die von dem Gericht aufgezählten Voraussetzungen für den Antrag auf Ausstellung eines Negativzeugnisses insoweit keinen Niederschlag im Baugesetzbuch gefunden haben und das Gericht im Übrigen deutlich gemacht hat, dass es sich hier nur um einen konkreten Einzelfall handelt, wobei klar zum Ausdruck gebracht worden ist, dass vieles für die (sofortige) Vorlage des gesamten Kaufvertrages spreche, verbleiben wir bei der Auffassung, dass in jedem Fall die komplette Vertragsurkunde im Falle des gesetzlichen Vorkaufsrechts der Gemeinde vorzulegen ist.

Wir betonen nochmals, dass dieses zweistufige Verfahren nicht Bestandteil des Baugesetzbuches geworden ist, obwohl diese Frage im zuständigen Ausschuss damals erörtert wurde. Hierzu verweisen wir auf unsere Mitteilungs-Notiz vom 05. Mai 1988 (StGB NRW 1988, Nr. 78).

Az.: II/1 bo/g