Grundsteuerreform: Vier von fünf Kommunen tendieren zu einheitlichen Hebesätzen

Derzeit müssen die Städte und Gemeinden entscheiden, mit welchen Hebesätzen sie 2025 die Grundsteuer berechnen wollen. In einer Blitzumfrage des Städte- und Gemeindebundes wird deutlich, dass vier von fünf Kommunen dazu tendieren, wegen bestehender Rechtsunsicherheiten an einheitlichen Hebesätzen festzuhalten. Ob die Vorschläge in den Räten eine politische Mehrheit bekommen, bleibt abzuwarten.

Dazu sagte Hauptgeschäftsführer Christof Sommer der Rheinischen Post:

"Trotz aller Einwände hat das Land Regeln für das Erheben der Grundsteuer B geschaffen, die für die Kommunen mit erheblichen Rechtsunsicherheiten belastet sind. Die ehrenamtlichen Ratsleute stehen jetzt vor einem Berg von Fragen - im ganzen Land gibt es heiße Diskussionen. Zur Wahl stehen zwei unzumutbare Optionen: Entweder, das Wohnen wird teuer oder man belastet die Wirtschaft und geht dabei erhebliche rechtliche Risiken ein. Viele Städte und Gemeinden neigen zu einem dritten Modell und wollen auf Einnahmen verzichten, obwohl sie eigentlich mehr als dringend auf die Steuereinnahmen angewiesen sind.

Bei denjenigen, die nicht differenzieren, wird es in vielen Fällen eine Belastungsverschiebung zum Nachteil des Wohnens geben – es sei denn, sie sind mit ihren Hebesätzen so weit runtergegangen, dass praktisch nur das Gewerbe entlastet und das Wohnen nicht zusätzlich belastet wird. Das dürfte jedoch die Ausnahme sein.

Die Gründe für die Zurückhaltung sind vielfältig. Am wichtigsten dürfte sein, dass niemand sicher sein kann, ob eine Differenzierung einer juristischen Überprüfung standhält. Entsprechende Hinweise hat noch einmal ein Gutachten des Städtetags geliefert. Es bleibt ein erhebliches Rechtsrisiko, dass Gerichte gegen das Hebesatzsplitting entscheiden und dann eine Satzung für nichtig erklärt wird. Das wiederum zieht eine Reihe von neuen Fragen nach sich: Kann man dann noch rückwirkend eine veränderte Satzung in Kraft setzen? Und falls ja, in welchem zeitlichen Rahmen? Gibt es womöglich Deckelungen auf bestimmte Hebesätze? Oder steht die Kommune im schlimmsten Fall am Ende ohne Grundsteueraufkommen da? Das sind alles offene Fragen, die die Kommunen verständlicherweise zögern lassen, obwohl sie zwingend auf die Einnahmen angewiesen sind.

Es gibt Städte, die da forscher vorgehen. Da ist aber so gut wie ausgemacht, dass das beklagt wird. Möglicherweise bekommen wir erste Entscheidungen im kommenden Jahr. Je nach Ausgang könnte die Differenzierung dann erst im Jahr 2026 in mehr Kommunen angewandt werden.

Geäußerte Bedenken, die Städte und Gemeinden würden sich im Windschatten der Reform die Taschen vollmachen, bestätigt unsere Abfrage zu den Haushaltsentwürfen nicht. Im arithmetischen Mittel bleiben sie sogar hinter den Landesempfehlungen zurück. Das heißt also, dass das Gesamtaufkommen nicht nur aufkommensneutral sein wird, sondern sich die Städte mit weniger begnügen. Eine Motivation könnte sein, dass man auf diesem Weg die Mehrbelastung beim Wohnen nicht ausufern lassen will. Außerdem dürfte der Umstand eine Rolle spielen, dass wir im Herbst Kommunalwahlen haben.

Die IT-Dienstleister arbeiten derzeit mit Hochdruck an der Umsetzung. Es kann sein, dass vereinzelt auch Kommunen auf das Splitting verzichtet wollen, weil sie da auf Nummer sicher gehen. Tatsächlich treten Dinge zu Tage, die man vorher nicht auf dem Schirm hatte – so sind jetzt beispielsweise bei der Verbuchung mehrere Konten notwendig. Ein einzelnes Grundsteuerkonto reicht künftig nicht mehr aus.

Überrascht hat uns, dass nicht mehr Städte und Gemeinden die neue Grundsteuer C einführen wollen, um gegen Bauspekulationen vorzugehen. Da ist allerdings die Rückmeldung, dass die Neuregelung noch viele Fragen aufwirft. Auch dort wird womöglich die eine oder andere Verwaltung erst mit dem Haushaltsjahr 2026 starten wollen."

Hintergrund:

Das Land hat im Juli 2024 gegen den ausdrücklichen Willen der Kommunen beschlossen, dass Städte- und Gemeinden künftig für Gewerbe- und Wohnimmobilien unterschiedliche Hebesätze festlegen dürfen. Jede Kommune kann damit individuell festlegen, in welchem Maße sie Gewerbe oder Wohnen entlastet.

Wohngrundstücke haben in den vergangenen Jahrzehnten einen höheren Wertzuwachs erfahren als Geschäftsgrundstücke. Das Bundesverfassungsgericht hat den Gesetzgeber verpflichtet, für die Berechnung der Grundsteuer aktuelle Werte zu verwenden. Dadurch werden Wohngrundstücke in der Regel stärker belastet als Gewerbeimmobilien.

Die Blitzumfrage des Städte- und Gemeindebundes gibt den Stand vom November 2024 wieder.

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