Sachverhalt
Die Klägerinnen, verschiedene GmbH & Co. KGs, wenden sich im Verfahren gegen die Ausübung des kommunalen Vorkaufsrechts nach § 25 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB. Zuvor hatten sie mit notariellen Kaufverträgen Grundstücke an neu gegründete GmbH & Co. KGs veräußert, hinter denen jeweils dieselbe natürliche Person steht wie auf Verkäuferseite. Die beklagte Kommune hatte daraufhin ihr Vorkaufsrecht ausgeübt.
Die Klagen vor dem Verwaltungsgericht waren erfolgreich. Auch das Oberverwaltungsgericht hat die Berufungen zurückgewiesen und ausgeführt, das Verwaltungsgericht habe zu Recht angenommen, dass es an dem für ein Vorkaufsrecht erforderlichen Kaufvertrag mit einem Dritten im Sinne von § 463 BGB fehle. Der Begriff des Dritten müsse einschränkend ausgelegt werden. Bei wirtschaftlicher Betrachtung sei hier nur eine Vermögensverschiebung innerhalb der Vermögenssphäre derselben natürlichen Personen erfolgt.
Entscheidungsgründe
Diese Urteile hat das BVerwG nun aufgehoben und zur erneuten Entscheidung an das Oberverwaltungsgericht zurückverwiesen. Dabei hat es festgestellt, dass es sich bei den Grundstückskaufverträgen um Verträge mit einem Dritten handelt. Gesellschaftsrechtlich sind die Kommanditgesellschaften auf Verkäufer- und Käuferseite trotz des Umstands, dass hinter ihnen jeweils dieselbe natürliche Person steht, selbständige Rechtsträger. Eine wirtschaftliche Betrachtung auf Gesellschafterebene ist weder nach Sinn und Zweck des gesetzlichen Vorkaufsrechts noch verfassungsrechtlich geboten. Die Klägerinnen haben sich aus eigenem Entschluss für diese Form der Grundstücksübertragung entschieden. Da das Bundesverwaltungsgericht mangels ausreichender Tatsachenfeststellung nicht abschließend entscheiden konnte, ob die Vorkaufsrechte im Übrigen rechtmäßig ausgeübt wurden, war die Zurückverweisung an die Vorinstanz erforderlich.
Anmerkung des StGB NRW
Die Entscheidung des BVerwGs ist aus kommunaler Sicht zu begrüßen, da hierdurch das kommunale Vorkaufsrecht gestärkt wird. Das Verfahren macht auch deutlich, dass rechtssichere Regelungen notwendig sind, um eine Umgehung des Vorkaufsrechts zu vermeiden. Hierfür ist die im Koalitionsvertrag angekündigte Gesetzesänderung zur Verhinderung der Umgehung von Vorkaufsrechten bei Share Deals ein Schritt in die richtige Richtung, der zeitnah umgesetzt werden muss. Nur so kann das kommunale Vorkaufsrecht als aktives Instrument zur Flächenmobilisierung für den Wohnungsbau und für andere im öffentlichen Interesse liegenden Aufgaben effektiv genutzt werden.
Die Pressemitteilung des BVerwGs hierzu finden Sie hier.
Mitteilung