Mitteilungen - Finanzen und Kommunalwirtschaft

An die Geschäftsstelle wurde die Frage herangetragen, ob ein Nachtrag zwischen den Parteien eines Erbbaurechtsvertrages zur Einbeziehung des neuen Lebenshaltungskostenindexes als zukünftiger Bemessungsgrundlage des Erbbauzines erforderlich ist und ob ein solcher Nachtrag ggf. der notariellen Beurkundung bedürfte.

Zudem stellt sich das Problem des nunmehr anzulegenden Vergleichsmaßstabes im Hinblick auf die Feststellung einer 5 %igen Steigerung des Lebenshaltungsindexes, die Voraussetzung für eine Erhöhung des Erbbauzinses ist.

Die Geschäftsstelle vertritt hierzu folgende Auffassung:

1. Erforderlichkeit einer nachträglichen Vereinbarung, die ggf. notariell zu beurkunden wäre

Unserer Ansicht nach ist eine (zweiseitige) Vereinbarung zur Einbeziehung des neuen Lebenshaltungskostenindexes nicht erforderlich. Zudem kann diese Einbeziehung formfrei erfolgen.

Zunächst ergibt sich die zukünftige Zugrundelegung des neuen Lebenshaltungskostenindexes bereits aus einer ergänzenden Vertragsauslegung gem. den §§ 133, 157 BGB. In dem Falle, dass die vertraglich ausdrücklich vereinbarte Bezugsgröße (Lebenshaltungskostenindex für einen 4-Personen-Haushalt von Arbeitern und Angestellten mittleren Einkommens) von Seiten des Statistischen Bundesamtes durch einen deutschlandweit geltenden einheitlichen Lebenshaltungskostenindex ersetzt wird, ist der Parteiwille vernünftigerweise dahingehend zu verstehen, dass die hierdurch entstehende Vertragslücke durch den neu geschaffenen Berechnungsmaßstab geschlossen werden soll.

Aus Gründen der Klarstellung und zur Vermeidung evtl. späterer Beweisschwierigkeiten sollte die Einbeziehung der neuen Berechnungsgrundlage jedoch schriftlich fixiert werden. Hierzu wäre in entsprechender Anwendung der §§ 315 Abs. 2, 316 BGB eine einseitige Erklärung seitens der Gemeinden als Grundstückseigentümer erforderlich, aber auch ausreichend.

Die Formfreiheit dieser Erklärung ergibt sich aus mehreren Aspekten. Unter Heranziehung des § 315 Abs. 2 BGB resultiert diese aus der Tatsache, dass die (nachträgliche) Bestimmung der Gegenleistung nicht der für den zugrunde liegenden Vertrag vorgesehenen Form bedarf (Palandt, 62. Aufl., München 2003, § 315 BGB Rn. 11 m.w.N.). Losgelöst von dieser Vorschrift sieht auch die Rechtsprechung solche Abreden, die lediglich der Erläuterung des bereits formwirksam Vereinbarten dienen, als nicht formbedürftig an (BGH NJW 2001, 1928). Darüber hinaus könnte man zusätzlich darauf abstellen, dass die hier notwendige "Vertragsänderung" lediglich der Vermeidung möglicher Abwicklungsschwierigkeiten dienen soll. Jedenfalls erfolgt sie, nachdem die Verpflichtung zur Bestellung oder zum Erwerb des Erbbaurechts bereits erfüllt wurde. In den beiden letztgenannten Fällen ist die Notwendigkeit der Einhaltung der gesetzlich vorgeschrieben Form ebenfalls zu verneinen (Palandt, § 311 b BGB, Rn. 43 und 44 m.w.N., BGH NJW 2001, 1928).

2. Zukünftiger Bezugspunkt für die Berechnung einer 5%igen Indexsteigerung

Nach unserer Einschätzung erscheint es sinnvoll, die prozentuale Steigerung des Lebenshaltungskostenindexes nach der Differenz zu bemessen, die sich zu dem letzten Stand des bisher verwendeten alten Indexes (4-Personen-Haushalt von Arbeitern und Angestellten mittleren Einkommens) ergibt.

Zwar ist die Vergleichbarkeit in diesem Falle nicht in vollem Umfang gewährleistet, andererseits würde die alternative Berechnungsmethode (früherer gesamtdeutscher Index als Bezugspunkt) zu einer evtl. "vorzeitigen" Erhöhungsmöglichkeit des Erbbauzinses seitens der Kommunen führen. Dies könnte den jeweils betroffenen Erbbauberechtigten unbillig belasten. Zur Vermeidung des in einem solchen Falle zu erwartenden Widerstandes seitens der privaten Vertragspartner stellt sich die geschilderte Vorgehensweise als vorzugswürdig dar. Diese entspricht zudem der (unverbindlichen) Empfehlung des Landesamtes für Datenverarbeitung und Statistik NRW, das zur "Berechnung der Veränderung in Prozent auf Grundlage der jeweiligen Originalbasis" rät.

Zusammenfassend bleibt festzuhalten, dass ein einseitiges Informationsschreiben seitens der Kommunen an die entsprechenden Vertragspartner mit dem oben dargestellten Inhalt zur Einbeziehung des neuen Lebenshaltungskostenindexes ausreichend sein dürfte.

Az.: IV 910-01