Mitteilungen - Bauen und Vergabe

Der BGH hat in einem Urteil vom 25. Oktober 2007 – III ZR 62/07 – entschieden, dass dann, wenn die bauliche Nutzung oder die Veräußerung eines Grundstücks durch die Versagung einer Baugenehmigung rechtswidrig und schuldhaft vereitelt wird, ein dadurch verursachter Schaden des Eigentümers im Rahmen der Amts- und Staatshaftung zu ersetzen ist.

Problem/Sachverhalt
Eine Grundstückseigentümerin hatte im Jahre 1997 einen im unbeplanten Innenbereich gelegenen Gebäudekomplex erworben. Sie beabsichtigte, die Gebäude zu sanieren, den Grundbesitz in Wohnungseigentum aufzuteilen und die Eigentumswohnungen anschließend zu veräußern. Hierzu schloss sie bereits notarielle Kaufverträge vor Erbringung von Bauleistungen ab. Im Jahre 1998 stellte sie bei der Bauaufsichtsbehörde einen Antrag auf Baugenehmigung zur Sanierung und Instandsetzung eines Teils der Gebäude zu Wohnzwecken. Dieser Antrag wurde mit Bescheid der Bauaufsichtsbehörde abgelehnt.

Erst im Rahmen eines verwaltungsgerichtlichen Klageverfahrens wurde die Behörde verpflichtet, die verwehrte Baugenehmigung zur Sanierung und Instandsetzung zum Zwecke der Wohnnutzung zu erteilen. Die Grundstückseigentümerin nimmt die Behörde nun auf Schadensersatz in Höhe von fast 200 000 Euro in Anspruch, weil sie aufgrund der
ursprünglichen Versagung der Baugenehmigung Kaufverträge mit Wohnungserwerbern nicht mehr erfüllen konnte.

Entscheidung des BGH

Der BGH hat der Grundstückseigentümerin einen Schadensersatzanspruch nach § 839 BGB i. V. m. Art. 34 GG zugesprochen. Aufgrund der Rechtskraft des verwaltungsgerichtlichen Urteils steht fest, dass die ursprüngliche Ablehnung des Baugenehmigungsantrags rechtswidrig war. Den handelnden Amtsträgern der Bauaufsichtsbehörde ist auch ein Verschulden vorzuwerfen. Die von der Grundstückseigentümerin geltend gemachten Schäden stehen auch in ursächlichem Zusammenhang mit der Versagung der Baugenehmigung. Das hier in Rede stehende Interesse der Grundstückseigentümerin, ihr Grundstück im Rahmen der Rechtsordnung baulich zu nutzen und zu veräußern, fällt in den Kernbereich des durch Art. 14 GG geschützten Grundeigentums und somit in den sachlichen Schutzbereich der von der Bauaufsichtsbehörde bei der Entscheidung über die Baugenehmigung zu wahrenden Amtspflichten. Wird die bauliche Nutzung oder die Veräußerung durch die Versagung einer Baugenehmigung rechtswidrig und schuldhaft vereitelt, so ist ein dadurch verursachter Schaden im Rahmen der Amts- und Staatshaftung zu ersetzen.

Praxishinweis

Der BGH hat in dieser Entscheidung noch einmal klargestellt, dass auch für Amtshaftungsansprüche und die sich hieraus ergebenden Schadensersatzpflichten der Behörde die allgemeinen Grundsätze der Schadenszurechnung gelten, wie er sie in dem Senatsurteil vom 11.07.1992 (NVwZ 1992, 1119) festgestellt hat. Der BGH hat ferner eine für die Praxis wichtige Feststellung getroffen: Der Grundstückseigentümerin war im vorliegenden Fall nicht zuzumuten, dass sie sich vor Abschluss der Kaufverträge durch eine Bauvoranfrage über die Zulässigkeit des Vorhabens hätte absichern müssen. Vielmehr durfte sie auf die tatsächlich bestehende Rechtslage, welche die Behörde falsch eingeschätzt hat, vertrauen. (Quelle: IBR Januar 2008, S. 50)

Az.: II/1 660-00