Mitteilungen - Bauen und Vergabe

Der vor mehr als einem Jahr in Kraft getretene Berliner Mietendeckel verstößt gegen das Grundgesetz. Das Bundesverfassungsgericht hat das Landesgesetz am 15.04.2021 auf Antrag von FDP- und CDU/CSU-Bundestagsabgeordneten für nichtig erklärt. Die konkurrierende Gesetzgebung im Mietrecht erlaube keine eigenen Länderregelungen, da der Bund von seiner Kompetenz abschließend Gebrauch gemacht habe.

Seit mehr als einem Jahr drückt der Berliner Senat den Anstieg der Mieten in der Hauptstadt mit dem sog. Mietendeckel. Die bundesweite Mietpreisbremse, die seit 2015 in besonders begehrten und teuren Wohngegenden verhängt werden kann, ging der Landesregierung nicht weit genug. Mit dem Mietendeckel-Gesetz hat sie daher zum 23.02.2020 die Mieten für rund 1,5 Millionen Wohnungen eingefroren, und zwar auf dem Stand von Juni 2019. Laut Senatsverwaltung betrifft das neun von zehn Mietwohnungen in Berlin.

Ab 2022 sollen Vermieter zumindest die Inflation ausgleichen dürfen. Ziehen neue Mieter ein, bleibt es bei der alten Miete, oder es greifen Obergrenzen. Mieten, die um mehr als 20 Prozent über der für die Wohnung geltenden Obergrenze liegen, gelten als zu hoch. Seit dem 23.11.2020 ist der Vermieter gesetzlich verpflichtet, sie abzusenken. Bei Verstößen droht ein Bußgeld von bis zu 500.000 Euro. Der Mietendeckel gilt nicht für neue Wohnungen, die seit 2014 fertig wurden. Die Regelung ist auf fünf Jahre befristet, also bis zum Jahr 2025.

Keine Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin

Das angegriffene „MietenWoG Bln“ ist nach Auffassung des BVerfG mit Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG in Verbindung mit Art. 72 Abs. 1 GG unvereinbar und nichtig. Mache der Bund von der konkurrierenden Gesetzgebung Gebrauch, verlören die Länder gemäß Art. 72 Abs. 1 GG das Recht zur Gesetzgebung in dem Zeitpunkt ("solange") und in dem Umfang ("soweit"), in dem der Bund die Gesetzgebungskompetenz zulässigerweise in Anspruch nimmt. Es entfalte sich eine Sperrwirkung, innerhalb deren die Gesetzgebungskompetenz der Länder entfalle.

Vorliegend hat der Bundesgesetzgeber mit den §§ 556 bis 561 BGB bereits von der konkurrierenden Zuständigkeit für das Mietpreisrecht als Teil des bürgerlichen Rechts abschließend Gebrauch gemacht. Eine Öffnungsklausel für ergänzende Länderregelungen ist nicht ersichtlich.  Nach dem Aus für den Mietendeckel müssen viele betroffene Mieterhaushalte fürchten, dass Nachzahlungen fällig werden.

Az.: 20.4.2.2-002/002 gr