Mitteilungen - Bauen und Vergabe

Als erstes Bundesland hat Berlin am 18. Juni ein Eckpunktepapier für einen Mietendeckel beschlossen. Bis Oktober will die Rot-Rot-Grüne-Landesregierung einen Gesetzentwurf für den Mietendeckel erarbeiten. In Kraft treten soll das Regelwerk Anfang 2020, der vorgesehene Mieterhöhungsstopp soll aber schon rückwirkend vom 18. Juni an gelten. In Berlin können vom Mietendeckel ca. 1,5 Millionen Wohnungen betroffen sein. Im Vorfeld des Eckpunktepapiers hatte der Eigentümerverband Mieter noch zu Mieterhöhungen aufgerufen, die auch teilweise umgesetzt wurden. Der kommissarische SPD-Chef Thorsten Schäfer-Gümbel fordert einen bundesweiten Mietendeckel.

1. Die Regelungen im Einzelnen

Die Regelungen des Berliner Eckpunktepapiers sehen Folgendes vor:

• Die Mieten sollen in Berlin für fünf Jahre auf dem Niveau vom 18. Juni 2019 eingefroren werden.

• Es sind absolute Mietobergrenzen vorgesehen. Wer als Mieter mehr zahlt, soll Kürzungen verlangen dürfen. Ausgenommen sind Neubau, Erstvermietungen und soziale Wohnungsbau.

• Modernisierungen von Mietwohnungen müssen den Behörden mitgeteilt und ab einer bestimmten Höhe genehmigt werden.

• Bei Verstößen gegen den Mietendeckel sollen Geldbußen von bis zu 500.000 Euro möglich sein.

2. Anmerkungen des DStGB 

Das Ziel, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, ist ein wesentliches Anliegen der Kommunen. Zu beachten ist, dass der Wohnungsmarkt in Deutschland von starken Disparitäten geprägt ist. Während insbesondere in Ballungskernen angesichts eines jährlichen Bedarfs von 350 000 bis 400 000 Wohnungen und nur 300 000 tatsächlich gebauter Wohnungen bezahlbare Wohnungen fehlen, stehen speziell in strukturschwachen Regionen ca. 2 Millionen Wohnungen leer. Zur Entlastung der Ballungskerne sollte daher durch eine Stärkung ländlicher Räume vermehrt Wohnen und Arbeiten im – bezahlbaren – ländlichen Raum ermöglicht werden. Der in Berlin vorgesehene Mietendeckel ist aus kommunaler Sicht kein geeignetes Instrument zur notwendigen und schnellen Schaffung bezahlbaren Wohnraums. Gründe sind:

• Durch einen Mietpreisdeckel entsteht keine einzige Wohnung neu. Investoren werden abgeschreckt und Modernisierungen erschwert.

• Der Mietpreisdeckel wird zu Rechtsstreitigkeiten und Klagen und damit zur Belastung des bisher vielfach guten Verhältnisses gerade der vielen privaten Kleinstvermieter mit ihren Mietern führen.

• Die Rechtmäßigkeit zur Einführung eines Mietendeckels durch den Berliner Senat wird vom Wissenschaftlichen Dienst des Deutschen Bundestages in Frage gestellt. Er hält dies für rechtswidrig, da der Bund für mieterschützende Regelungen allein die auch im BGB wahrgenommene Gesetzgebungskompetenz hat. Klagen gegen den Mietendeckel sind daher vorprogrammiert.

• Erfahrungen aus anderen Ländern und Städten mit Mietendeckeln (Portugal, Spanien, Großbritannien, New York) waren negativ. Das knappe Angebot nach dem Ende der Preisgrenzen sorgte für explodierende Mietpreisen und zu wenige Neuinvestitionen.

• Ein Mietendeckel erzeugt ein Übermaß an Bürokratie durch Antrags- und Genehmigungsverfahren.

• Nach den deutschen Klimaschutzzielen soll der Wohnungsmarkt insgesamt bis 2050 klimaneutral sein. Ein Mietendeckel, der Modernisierungen erschwert, ist insoweit kontraproduktiv.

• Der Mietendeckel greift in das Privatrechtsverhältnis „Vermieter-Mieter“ ein. In § 535 Abs. 1 S. 2 BGB ist bestimmt: „Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zu vertragsgemäßem Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeiten in diesem Zustand zu erhalten“. Diese Pflicht des Vermieters würde durch den Mietpreisdeckel in unzulässiger Weise beschränkt.

Insgesamt führt ein Mietpreisdeckel wegen seiner negativen Wirkungen nicht zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums. Es droht die Gefahr, dass weniger in den Neubau investiert wird und dass wir es mit zahlreichen Rechtsstreitigkeiten – wie schon mit der beim Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe liegenden Frage zur Zulässigkeit der Mietpreisbremse (Vorlage durch das Landgericht Berlin, das der Auffassung ist, dass die Mietpreisbremse gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz verstößt) - zu tun bekommen. Damit wird aber dem Ziel, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, ein Bärendienst erwiesen.

Sinnvoller zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums sind nicht dirigistische Eingriffe durch den Staat in den Wohnungsmarkt, sondern mehr Anreiz. Zur Schaffung bezahlbarer Wohnungen dienen speziell folgende Punkte:

• Bundesmittel für sozialen Wohnungsbau (2 Milliarden Euro pro Jahr) müssen die Länder voll mitfinanzieren.

• Kommunale Wohnungsunternehmen und Genossenschaften stärken. Insbesondere kommunale Wohnungsunternehmen müssen per Satzung bezahlbaren Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung schaffen.

• Bessere und preisdämpfende Mobilisierung des oft zu teuren Baulandes durch Stärkung kommunaler Instrumente (Vorkaufsrechte, Baugebote).

• Steuerliche Anreize für Investitionen in bezahlbarem Wohnraum schaffen.

• Überflüssige Standards (die Zahl der Baunormen ist in den letzten Jahren von 5 000 auf 20 000 gestiegen) abbauen.

• Bundes- und Landesgrundstücke verbilligt / vorrangig an Kommunen geben.

• Serielles und nachhaltiges Bauen fördern.

• Planungen beschleunigen, Bautypengenehmigungen einführen und Digitalisierung stärken.
• Innenstädte stärken und Brachflächenaktivierung verbessern.

Az.: 20.4.2.2-001/001 st