Mitteilungen - Bauen und Vergabe

Mit Urteil vom 12.01.2022 (Az. XII ZR 8/21) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Mieter gewerblich genutzter Räume in Folge des Corona-Lockdowns einen Anspruch auf eine Anpassung der Miete haben können. Dies sei jedoch keine pauschale Regel, sondern stets eine Frage des Einzelfalls.

Zum Sachverhalt

Während des Lockdowns im Frühjahr 2020 hatte eine Filiale des Textil-Discounters Kik im Raum Chemnitz für einen Monat schließen müssen. Der Vermieter verlangte für diesen Zeitraum die vollständige Miete.

Zur Entscheidung

Die Richter des BGH haben entschieden, dass im Fall einer Geschäftsschließung, die aufgrund einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie erfolge, grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB in Betracht komme.

Aufgrund der vielfältigen Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie und der damit verbundenen massiven Auswirkungen auf das gesellschaftliche und wirtschaftliche Leben in Deutschland während des ersten Lockdowns im Frühjahr 2020, sei im vorliegenden Fall die sogenannte große Geschäftsgrundlage betroffen. Darunter verstehe man die Erwartung der vertragschließenden Parteien, dass sich die grundlegenden politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen eines Vertrags nicht ändern und die Sozialexistenz nicht erschüttert werde. Diese Erwartung der Parteien wurde durch die erzwungene Schließung schwerwiegend gestört.

Voraussetzung für eine Vertragsanpassung sei jedoch zusätzlich, dass dem betroffenen Vertragspartner unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

Ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar sei, bedürfe einer umfassenden Abwägung, bei der sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen seien. Hierbei seien etwa Umsatzeinbußen für das konkrete Objekt, staatliche Hilfen oder Versicherungsleistungen zu berücksichtigen.

Anmerkung aus kommunaler Sicht

Die Entscheidung des BGH zeigt eine wichtige Linie auf. Der Senat hat unterstrichen, dass sich ein Vermieter im Falle außergewöhnlicher Umstände wie einer erzwungenen Geschäftsschließung der Verhandlung über einen Mietnachlass nicht von vornherein entziehen darf. Im Ergebnis werden die Rechte der Mieter gewerblicher Räume gestärkt, wenn eine außergerichtliche Einigung über etwa die Teilung der Mietkosten zwischen den Mietparteien während der Zeiten des Lockdowns nicht getroffen werden konnte. Erforderlich ist stets eine sorgfältige Prüfung des Einzelfalls, die insbesondere konkrete Umsatzeinbußen, staatliche Hilfen oder auch Versicherungszahlungen mitberücksichtigt.

Az.: 20.1.4.8-007/002mag