Mitteilungen - Bauen und Vergabe

Nach einem Urteil des BGH vom 16.12.2022 (Az. V ZR 144/21) können Gemeinden sich beim Verkauf von Bauland im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages ein Wiederkaufsrecht für den Fall vorbehalten, dass der Käufer das Grundstück nicht innerhalb von acht Jahren bebaut. Dies gilt selbst dann, wenn eine Ausübungsfrist für das Wiederkaufsrecht nicht vereinbart ist und dieses somit innerhalb der gesetzlichen Frist von 30 Jahren ausgeübt werden kann.

Der Beklagte kaufte von der Klägerin, einer Marktgemeinde in Bayern, mit notariellem Vertrag aus 1994 ein Grundstück zu einem marktgerechten Preis. Der Beklagte verpflichtete sich, auf dem Grundstück innerhalb von acht Jahren ein Wohngebäude entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans zu erstellen. Für den Fall der nicht fristgemäßen Errichtung oder der Weiterveräußerung ohne Zustimmung der Klägerin verpflichtete sich der Beklagte zur Rückübertragung des Eigentums gegen Zahlung des ursprünglichen Kaufpreises, sonstiger gemäß der Vertragsurkunde bezahlter Beträge und nachweisbarer Kosten für die zwischenzeitlich erfolgten Erschließungsmaßnahmen. Der Beklagte errichtete in der Folgezeit kein Wohngebäude. 2014 machte die Klägerin von ihrem Rückübertragungsrecht Gebrauch.

Das Landgericht hat den Beklagten verurteilt, das Grundstück an die Klägerin rückzuübertragen. Das Oberlandesgericht hat das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Dem ist der BGH nicht gefolgt und hat die Sache zur erneuten Entscheidung zurückverwiesen.

Der BGH hat hierzu ausgeführt, dass das im städtebaulichen Vertrag vereinbarte Wiederkaufsrecht als angemessen im Sinne des § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB zu bewerten sei. Nach diesem Maßstab stelle es sich auch bei einer Ausübungsfrist von 30 Jahren nicht als unangemessen dar. Bauverpflichtungen wie die vorliegende dienten dem anerkennenswerten städtebaulichen Zweck, die (zeitnahe) Erreichung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele sicherzustellen bzw. zu fördern und Grundstücksspekulationen zu verhindern.

Die Wirksamkeit einer solchen Vereinbarung setze zudem nicht voraus, dass ein Verkauf unterhalb des Verkehrswertes stattgefunden habe, zumal dies Gemeinden unter beihilfe- und haushaltsrechtlichen Gesichtspunkten grundsätzlich nicht gestattet sei. Auch die Pflicht, das Grundstück den Festsetzungen des Bebauungsplans gemäß zu bebauen, stelle für den Erwerber regelmäßig keine schwerwiegende Belastung dar.

Die hier vereinbarte Bebauungsfrist von acht Jahren sei weiterhin nicht unangemessen kurz. Ebenso wenig führe der vereinbarte Wiederkaufspreis zur Unangemessenheit der Regelung, da dies der gesetzlichen Zweifelsregelung entspreche.

Schließlich sei die Vereinbarung des Wiederkaufsrechts nicht deshalb unangemessen, weil mangels einer Fristregelung zur Ausübung die gesetzliche Frist von 30 Jahren gelte. Die einschlägigen gesetzlichen Regelungen seien im Rahmen von § 11 Abs. 2 BauGB wertungsmäßig zu berücksichtigen und die Länge der gesetzlichen Frist begründe nicht einseitig einen Vorteil für die Gemeinde und einen Nachteil für den Käufer, weil die Gemeinde so im Einzelfall z.B. bei einem unverschuldet in wirtschaftliche Not geratenen Käufer durch Verlängerung der Frist zur Bebauung flexibel reagieren könne.

Die Unangemessenheit der vorliegend zu beurteilenden Regelung lasse sich auch nicht aus der Rechtsprechung zu Ausübungsfristen für den Wiederkauf beim sogenannten Einheimischenmodell ableiten, da sie sich grundlegend von einem solchen Grundstücksverkauf unterscheide, da dem Beklagten keine langfristige Bindung auferlegt worden sei, die nur mit einer angemessen hohen Subvention zu rechtfertigen wäre.

Zuletzt führe auch der Umstand, dass die Regelung über das Wiederkaufsrecht keine Ausnahmen für Härtefälle vorsieht, nicht zu einer Unangemessenheit, weil die Gemeinde bei der Ausübung ihrer vertraglichen Rechte an den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit gebunden sei und daher im Wege einer Ermessensentscheidung habe prüfen müssen, ob die Ausübung des Wiederkaufsrechts eine vermeidbare Härte darstellt.

Az.: 20.1.4.7-001/003 ste