Mitteilungen - Bauen und Vergabe

Das Bundeskabinett hat am 5. Juni 2024 eine Änderung des Jahressteuergesetzes 2024 beschlossen. Diese sieht u.a. die Wiedereinführung einer Neuen Wohngemeinnützigkeit durch gesetzliche Änderungen in der Abgabenordnung (AO) vor. Damit sollen die Voraussetzungen für ein neues unternehmerisches Segment auf dem Wohnungsmarkt geschaffen werden. Der Gesetzentwurf geht nun ins weitere parlamentarische Verfahren.

Im Jahressteuergesetz 2024 hat sich die Bundesregierung nach langen Verhandlungen auf eine Lösung für sozial orientierte Unternehmen mit Wohnungsbeständen verständigt. Für diese soll ein „wohngemeinnütziger“ Zweck in das bestehende Gemeinnützigkeitsrecht in der Abgabenordnung eingeführt und für den Wohnungsbau, die Wohnungsmodernisierung und die Vermietung hinderliche Regelungen abgebaut werden. Nach Aussagen der Bundesregierung sollen bis zu 60 Prozent der Haushalte in ganz Deutschland von der Neuregelung profitieren können.

Möglich wird dies, weil die Bereitstellung von bezahlbarem Wohnen als gemeinnützig eingestuft und somit steuerlich begünstigt werden soll. Das Gemeinnützigkeitsrecht ist seit 1977 in der Abgabenordnung (AO) enthalten. In § 52 AO werden alle gemeinnützigen Zwecke, die für das soziale Miteinander unserer Gesellschaft elementar sind, festgelegt. Dazu zählen z. B. die Förderung des Wohlfahrtswesens, die Jugend- und Altenhilfe, aber auch Kunst und Kultur, Denkmal- und Naturschutz.

Durch die Neue Wohngemeinnützigkeit soll ein neues Marktsegment entstehen, in dem gemeinnützige Wohnungsunternehmen eine dauerhafte Sozialbindung garantieren und folglich dauerhaft vergünstigte Mieten angeboten werden können. Damit unterscheidet sich die Neue Wohngemeinnützigkeit vom sozialen Wohnungsbau, bei dem die Bindungen zeitlich befristet sind.

Nach Schätzungen des BMWSB könnten sich die Steuererleichterungen – je nach aktueller Steuerlast – auf ein- bis zweitausend Euro pro Wohnung und Jahr belaufen. Ein Unternehmen mit 300 Wohnungen könnte demnach rund eine halbe Million Euro pro Jahr einsparen und beispielsweise für die Reduzierung der Miete oder Bestandsinvestitionen einsetzen. Perspektivisch könnten „wohngemeinnützige“ Unternehmen zusätzlich auch mit gezielten Maßnahmen gefördert werden.

Anmerkung aus kommunaler Sicht

Ziel der Bundesregierung ist es, ausreichend bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Die Einführung einer Neuen Wohngemeinnützigkeit, die auch im Koalitionsvertrag der Ampel verankert wurde, könnte hierfür einen kleinen Impuls geben. Allerdings werden in Deutschland die Wohnungsprobleme keinesfalls auf diesem Weg allein gelöst werden.

Das Hauptaugenmerk muss weiterhin auf der Schaffung von Rahmenbedingungen liegen, die einen flächigen und zügigen Neubau von bezahlbarem Wohnraum ermöglichen. Das Ziel der Bundesregierung von jährlich 400.000 neuen Wohnungen – davon 100.000 Sozialwohnungen – liegt derzeit noch in weiter Ferne. Lediglich 294.400 Wohnungen sind im vergangenen Jahr in Deutschland entstanden. Das waren knapp 900 weniger als im Jahr zuvor. Auch sei an dieser Stelle nochmals daran erinnert, dass es im Jahr 2023 einen Bauüberhang von 826.800 Wohnungen gab.

Auch angesichts der weiter schrumpfenden Anzahl an geförderten Wohnungen ist es daher dringend erforderlich, die Bundesfördermittel in diesem Bereich zu verstetigen und langfristig zu erhöhen. Derzeit fördert der Bund den sozialen Wohnungsbau bis zum Jahr 2027 mit etwa 18 Mrd. Euro. Für 2024 stehen insgesamt 3,15 Mrd. Euro zur Verfügung. Zudem müssen die im Bündnis für bezahlbaren Wohnraum bereits identifizierten Handlungsansätze, zum Beispiel im Bereich der Baulandmobilisierung, der weiteren Vereinfachung von Planungs- und Genehmigungsverfahren oder auch im Bereich des einfachen und seriellen Bauens, endlich durch Bund und Länder umgesetzt werden.

Darüber hinaus ist es erforderlich, kommunale Wohnungsunternehmen, die dem Gemeinwohl verpflichtet und Garanten für eine sozial ausgewogene Wohnungs- und Mietenpolitik sind, sowohl in der Gründungsphase als auch bei der Umsetzung von Neubauprojekten gezielt zu fördern und zu unterstützen. Da die Neue Wohngemeinnützigkeit hier nicht ansetzt, muss der Bund über entsprechende Maßnahmen, etwa durch zinsverbilligte KfW-Programme für gemeinwohlorientierte Wohnungsunternehmen, nachdenken. Der Bund muss im Übrigen auch seine weiteren Förderversprechen einhalten, etwa beim Programm „Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment“ oder beim Programm „Jung kauft Alt“. Dies sind wichtige Bausteine, um dem hohen Bedarf an bezahlbarem Wohnraum in den Kommunen wirksam zu begegnen.

Az.: 20.4.2.8-001/001