Mitteilungen - Bauen und Vergabe

Der Bundesrat hat am 18.10.2024 das Gesetz zur Bekämpfung missbräuchlicher Ersteigerungen von Schrottimmobilien (Schrottimmobilien-Missbrauchsbekämpfungsgesetz) ohne weitere Änderungen gebilligt.

Sog. Schrottimmobilien weisen i.d.R. erhebliche städtebauliche Missstände auf, die vom Eigentümer nicht behoben werden. Kommt es zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie, ist in einigen Fällen ein bestimmtes Geschäftsmodell unredlicher Ersteher zu beobachten. Dabei werden hohe Gebote auf Schrottimmobilien in der Absicht abgegeben, das Gebot nicht zu bezahlen, zugleich aber bis zur erneuten Versteigerung der Immobilie Einnahmen, z. B. durch Vermietung, zu erzielen. Dieses Geschäftsmodell soll nun mit dem Schrottimmobilien-Missbrauchsbekämpfungsgesetz eingedämmt werden, indem die Regelung zur gerichtlichen Verwaltung im Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) erweitert wird.

Gemeinden, in denen das Grundstück liegt, wird unabhängig von einer Beteiligtenstellung als Gläubiger das Recht eingeräumt, in einem Zwangsversteigerungsverfahren einen Antrag auf gerichtliche Verwaltung zu stellen. Der Antrag kann ab Anordnung der Zwangsversteigerung und spätestens im Verteilungstermin gestellt werden.

Die Gemeinde hat mit dem Antrag zu bestätigen, dass die zu verwaltende Immobilie

1. eine Gefahr für die öffentliche Sicherheit oder Ordnung darstellt,

2. bauliche Missstände oder Mängel aufweist,

3. den geltenden Vorschriften zu Umgang, Nutzung und Bewirtschaftung nicht entspricht oder

4. nicht angemessen genutzt wird.

Durch die gerichtliche Verwaltung wird dem Ersteher vorübergehend die Befugnis entzogen, die Immobilie in Besitz zu nehmen und sie zu verwalten. Die Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie wird dem Ersteher mithin solange vorenthalten, bis er sein Gebot bezahlt hat.

Über das Gesetzgebungsverfahren hatten wir mit Mitteilung 232/2024 vom 18.03.2024 und Mitteilung 338/2024 vom 07.05.2024 informiert.

Die Neuregelung ist aus kommunaler Sicht grundsätzlich zu begrüßen, da sie ein sinnvolles Instrument ist, um dem Problem der missbräuchlichen Ausübung des Eigentums an Problemimmobilien durch den Erwerb in der Zwangsversteigerung entgegenzuwirken. Die Gemeinden können nun auch in Zwangsversteigerungsverfahren, an denen sie selbst nicht beteiligt sind, eine gerichtliche Verwaltung beantragen. Leider wurde der kommunalen Forderung nach Streichung weiterer Begründungserfordernisse, wie z.B. des Nachweises einer „Gefahr für die öffentliche Sicherheit oder Ordnung“, nicht entsprochen. Hierdurch wird der Begründungs- und Nachweisaufwand für betroffene Städte und Gemeinden erhöht. Der weitere Vollzug in der Praxis bleibt insoweit abzuwarten.

Es ist davon auszugehen, dass das Gesetz nun zeitnah verkündet wird. Es tritt zu einem großen Teil am Tag nach der Verkündung in Kraft.

Den angenommenen Entwurf des Gesetzes zur Bekämpfung missbräuchlicher Ersteigerungen von Schrottimmobilien finden Sie hier.

Az.: 20.1.4.6-008/001 vo