Mitteilungen - Bauen und Vergabe

Durch das kürzlich vom Bundestag beschlossene Mietrechtsnovellierungsgesetz 2015 wurde in § 556d BGB die Möglichkeit geschaffen, die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses auf die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent zu begrenzen. Die Landesregierungen werden gemäß § 556d Absatz 2 Satz 1 ermächtigt, durch Rechtsverordnung Gebiete zu bestimmen, in denen die Mietobergrenze zeitlich befristet gelten soll.

Die nordrhein-westfälische Landesregierung hat deshalb das Institut Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt, Hamburg (F + B) mit der Erarbeitung von Grundlagen für die Festlegung einer solchen Gebietskulisse beauftragt. Auf der Grundlage der Ergebnisse des Gutachters hat nunmehr die Landesregierung den Entwurf einer Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit Mietbegrenzung vorgelegt. Nach dem Entwurf wären folgende Städte von der Verordnung betroffen:

• Regierungsbezirk Düsseldorf: Düsseldorf, Erkrath, Kleve, Langenfeld (Rheinland), Leverkusen, Meerbusch, Monheim am Rhein, Neuss und Ratingen
• Regierungsbezirk Köln: Aachen, Bonn, Brühl, Frechen, Hürth, Köln, Siegburg, St. Augustin und Troisdorf
• Regierungsbezirk Münster: Münster
• Regierungsbezirk Detmold: Bielefeld und Paderborn

Die StGB NRW-Geschäftsstelle hat gegenüber dem Wohnungsministerium inhaltlich im Wesentlichen folgende Stellungnahme abgegeben:
Bei der Bestimmung und Abgrenzung der Gebiete ist eine sorgsame Überprüfung der Eignung, Erforderlichkeit und Angemessenheit der Gebietsbestimmung zwingend erforderlich. Dies verlangt letztendlich der Eigentumsschutz des Art. 14 Grundgesetz. Aber auch der dem Rechtsstaatsprinzip zugeordnete Grundsatz der Verhältnismäßigkeit verlangt eine solche sorgsame Überprüfung. Aufgrund der Heterogenität der lokalen Mietwohnungsmärkte hat der Bundesgesetzgeber es den Ländern überlassen, die Gebiete mit Geltung der Mietpreisbegrenzung festzulegen.

Dabei geht der Bundesgesetzgeber davon aus, dass „eine tatsächliche statistische Erhebung stattfinden sollte, es sei denn, dass zeitnah erhobenes Datenmaterial bereits zur Verfügung steht“. Entsprechend der Begründung zu der maßgeblichen Regelung des § 556d Abs. 2 S. 1 BGB können Maßnahmen, die bereits vor dem Inkrafttreten einer solchen Rechtsverordnung eingeleitet wurden, aber noch nicht abgeschlossen sind oder erst später Wirkung entfalten, bei der Entscheidung über die Festsetzung einer solchen Rechtsverordnung berücksichtigt werden. 

Die von dem Gutachter erarbeiteten Grundlagen für die Festlegung dieser Verordnung mögen unter wohnungswirtschaftlichen Aspekten dem Grunde nach vertretbar sein. Allerdings ist zu attestieren, dass der Gutachter - soweit ersichtlich — weitgehend nur auf sehr allgemeine statistische Werte zugreifen konnte. Auch ist es ihm nicht möglich, eine Feindifferenzierung innerhalb des Stadtgebiets der von dem Entwurf betroffenen Städte vorzunehmen. Wenn allerdings schon der Bundesgesetzgeber in seiner Begründung zur Einführung des § 556d BGB ausführt, dass ihm die Heterogenität der lokalen Mietwohnungsmärkte weniger bekannt sei als den Bundesländern, so wird deutlich, dass ihm bei einer solchen Festsetzung sehr daran gelegen ist, dass die Wirklichkeit der Wohnungsmärkte Grundlage dieser Festsetzung ist.

Nach unserer Ansicht können dies jedoch am besten die unmittelbar von dem Entwurf der Verordnung betroffenen Städte beurteilen. Deren Erkenntnisse basieren regelmäßig auf bereits vorhandenen Datengrundlagen, welche nach der Begründung zu dem Gesetzentwurf zu § 556d Abs. 2 S. 1 BGB aber vorrangig vor statistischen Erhebungen sein sollen. Der von dem Gutachter den betroffenen Kommunen übersandte Fragebogen zur Einführung dieser beabsichtigten Verordnung ist insoweit jedoch nur sehr eingeschränkt aussagekräftig. Und schließlich ist zu berücksichtigen, wie sich der Mietwohnungsmarkt aufgrund derzeit in Bau befindlicher Mietwohnungen auch durch zum Beispiel städtische Wohnungsbaugesellschaften zeitnah realistisch entspannen wird.

Insoweit sei nur auf die Ihnen bekannte Stellungnahme der Stadt Langenfeld vom 27.04.2015 hingewiesen. In diesem Zusammenhang verweisen wir nochmals auf die Ansicht des Bundesgesetzgebers, wonach bereits eingeleitete Maßnahmen bei der Festsetzung durch die Landesregierung zu berücksichtigen sind. Es ist uns nicht ersichtlich, dass dies von dem Gutachter bisher hinreichend gewürdigt wurde. Vor dem Hintergrund des bereits genannten Art. 14 Grundgesetz sowie dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit hat daher die Landesregierung die kommunalen Erkenntnisse des konkreten Wohnungsmarktes hinreichend zu würdigen.

Dies ist allerdings dann nicht der Fall, wenn man sich das Ergebnis des Gutachters (s. S. 5 des Gutachtens) zu eigen macht und die tatsächlichen Verhältnisse vor Ort nicht oder nicht hinreichend würdigt. Ebenfalls ist es verfassungsrechtlich sehr bedenklich, wenn sich aufgrund dieser lokalen Erkenntnisse ergibt, dass nur Teilgebiete der von dem Entwurf betroffenen Stadt einen „angespannten Wohnungsmarkt“ aufweisen und gleichwohl das gesamte Stadtgebiet von der Verordnung erfasst werden soll. Angesichts der vorgetragenen Bedenken ist aus Sicht des Städte- und Gemeindebundes NRW das Gutachten des Instituts F + B alleine nicht dazu geeignet, die Gebietskulisse der beabsichtigten Mietbegrenzungsverordnung plausibel zu bestimmen.

Vielmehr muss das Land mit den Städten, welche sich gegen ihre Aufnahme in die beabsichtigte Verordnung ausgesprochen haben, gemeinsam die Wohnungsmärkte prüfen und den Bedarf für ihre Einbeziehung in die Verordnung feststellen. Wie bereits dargelegt, ist dabei auch eine Feindifferenzierung der konkreten Gebiete innerhalb dieser Städte erforderlich. Im Übrigen regen wir an, dass in die Verordnung eine Pflicht zur Evaluierung der Auswirkungen dieser Verordnung aufgenommen wird und zwar nach zwei Jahren. Denn es wäre rechtlich bedenklich, wenn sich das Land lediglich auf die maximal fünfjährige Geltungsdauer einer solchen Verordnung beruft und diese schon zuvor keine hinreichende Wirkung entfaltet.

Der Entwurf der Verordnung nebst Begründung und Gutachten ist von StGB NRW-Mitgliedskommunen im StGB NRW-Internet (Mitgliederbereich) unter der Rubrik Fachinfo & Service/Fachgebiete/Bauen und Vergabe/Wohnungsrecht abzurufen.

Az.: II/1 620-00