Mitteilungen - Bauen und Vergabe

Bundesjustizminister Heiko Maas hat am 20.03.2014 den Gesetzentwurf zur Einführung einer „Mietpreisbremse“ (Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung — Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG)) vorgelegt. Er sieht eine Obergrenze für Neuvertragsmieten und die Senkung der Kappungsgrenzen im Mietrecht vor. Das Gesetz soll 2015 in Kraft treten.

Die Mietpreisbremse soll für die Neuvermietung bestehender Wohnungen gelten. Nicht erfasst werden Erstvermietungen in Neubauten sowie Wiedervermietung umfassend modernisierter Wohnungen. Im Fall der Neuvermietung darf die Miete nicht um mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Erreicht werden soll dieses Ziel über Gebietsausweisungen durch die Länder. Voraussetzung ist das Vorliegen eines Gebietes mit angespanntem Wohnungsmarkt. In derartigen Regionen können die Bundesländer bei Wiedervermietungen auf der Grundlage des Mietrechtsänderungsgesetzes vom Mai 2013 bereits die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen auf 15 % in drei Jahren reduzieren. Hamburg, Bayern und Berlin haben hiervon bereits Gebrauch gemacht.

In NRW wird gerade der Entwurf einer Kappungsgrenzenverordnung (KappGrenzVO NRW nach § 558 Abs. 3 BGB) beraten, mit der eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen sichergestellt werden soll. Die beabsichtigte Verordnung bestimmt 59 Kommunen, in denen diese Versorgung gefährdet ist und daher dort die Kappungsgrenze bei der Anpassung von bestehenden Mietverträgen an die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 558 Absatz 3 Satz 2 und 3 BGB um 5 % auf 15 % herabgesetzt wird (siehe hierzu im einzelnen Schnellbrief Nr. 23 vom 05.02.2014).

Die Geschäftsstelle sieht trotz der Intention, Wohnraum bezahlbar zu machen, im vorgelegten Gesetzentwurf keinen nachhaltigen Lösungsansatz. Zwar sind in stark nachgefragten Städten und Gemeinden zum Teil deutliche Mietsteigerungen zu verzeichnen. Von 2005 bis 2012 sind aber im Bundesdurchschnitt die Angebotsmieten lediglich um 9,6 Prozent gestiegen, also unterhalb der Inflationsrate. Gesetzliche Beschränkungen von Mieterhöhungs- und Modernisierungsspielräumen können sich investitionshemmend auswirken. Es besteht auch die Gefahr, dass notwendige Modernisierungen in den Wohnungsbestand zurückgefahren werden. Auch der bürokratische Aufwand zur Kontrolle der Mietpreisbremse und die Verhinderung von Umgehungen ist ein Nachteil dieses Instruments.

Städte und Gemeinden koppeln vielfach ihre Baulandausweisung gegenüber Investoren an die Forderung, dass diese einen Teil ihrer Wohnungen für sozialschwache Personen zur Verfügung stellen müssen und dafür eine öffentliche Förderung erhalten sollen. Auch kommunale „Einheimischenmodelle“, über die sozialschwache und ortsansässige Bürger Baugrundstücke oder Mietwohnungen der Stadt preisgünstiger erhalten, sind wichtige Steuerungselemente. Dieses Modell gilt es — insbesondere gegenüber den Widerständen der EU-Kommission wegen angeblichen Verstoßes gegen das Diskriminierungsverbot — zu erhalten.

Die Preisbildung für Wohnungsmieten hängt vor allem vom Wohnungsangebot auf dem lokalen Wohnungsmarkt ab. Wohnungsmangel führt zu höheren Mieten. Insofern ist ein effektives Mittel zur Begrenzung überhöhter Mieten ein größeres Angebot an Mietwohnungen, insbesondere im preisgebundenen Segment. Maßgeblich ist daher eine nachhaltige kommunale Stadtentwicklungs- und Wohnungspolitik. Insoweit wird auf die mit Schnellbrief Nr. 104 vom 11.06.2013 veröffentlichten „Kommunalen Leitlinien zur Wohnungspolitik“ verwiesen.

Az.: II 651-07/3 gr