Mitteilungen - Bauen und Vergabe

Das wirtschafts- und sozialwissenschaftliche Beratungsinstitut empirica hat im Auftrag des Ministeriums für Wirtschaft, Energie, Bauen, Wohnen und Verkehr des Landes NRW das „Gutachten zur Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in Nordrhein-Westfalen bis 2025“, das das Eduard-Pestel-Institut im Jahr 2006 im Auftrag des damaligen MBV NRW erstellt hatte, mit dem nun veröffentlichten Gutachten fortentwickelt. Die Erkenntnisse über den zukünftigen Wohnungsbedarf in den einzelnen Regionen sollen der inhaltlichen Weiterentwicklung der Wohnraumförderpolitik des Landes dienen. Insofern ist zu erwarten, dass die Ergebnisse mittelfristig in die Gebietskulisse der Wohnraumförderung eingehen werden.

Abweichend von der klassischen Methode berechnet empirica nicht den Bedarf, sondern die Nachfrage. Dabei wird Nachfrage als der Bedarf verstanden, der durch eine Kauf- und Mietentscheidung am Markt wirksam wird. Die Studie entwickelt insofern eine neue Methodik, als dass neben einer quantitativen Neubau-Nachfrage erstmals eine qualitative Neubau-Nachfrage prognostiziert wird. Während unter der quantitativen Neubau-Nachfrage eine demografisch bedingte Veränderung der Zahl wohnungsnachfragender Haushalte verstanden wird, entsteht eine qualitative Neubau-Nachfrage über das demografisch bedingte Maß hinaus, wenn die Qualität des Wohnungsbestandes nicht mehr den Anforderungen der Nachfrager entspricht. Dies ist dann der Fall, wenn Wohnungssuchende im vorhandenen Bestand nicht mehr die Qualität vorfinden, die ihren Ansprüchen genügt.

Das Gutachten zeigt neue Trends auf den regionalen Wohnungsmärkten in NRW auf und stellt dabei fest, dass sich die Regionen auseinander entwickeln. Während einige bereits schrumpfen, wachsen andere noch weiter. Da die zukünftige Wohnungsnachfrage im großen Maße von dem Wanderungsverhalten abhängt, das sich nur schwer vorher sehen lässt, rechnet das Gutachten insgesamt drei verschiedene Haushaltsprognosen durch. Das Basismodell unterstellt Wanderungen und ein Haushaltsbildungsverhalten gemäß der aktuellen Bevölkerungs- und Haushaltsprognose des IT.NRW. Die anderen beiden Varianten verteilen einerseits die Nettozuwanderung zeitlich und räumlich anders bzw. gehen von keiner weiteren Nettozuwanderung nach Deutschland aus, sodass der Wanderungssaldo zunächst noch leicht positiv ausfällt,  dann aber allmählich negativ wird. Die Ergebnisse aller drei Modelle werden als Bandbreite der möglichen Zukunftsentwicklung interpretiert.

Nach der Prognose des Basismodells (IT.NRW-Haushaltsprognose) werden in den wachsenden Regionen in NRW die Haushaltszahlen bis 2030 um 274.100 zunehmen. Daraus errechnet sich eine demografisch bedingte Neubau-Nachfrage nach Wohnungen von 266.900. In den schrumpfenden Regionen werden die Haushaltszahlen um 157.700 zurückgehen. Die demografisch bedingte Neubau-Nachfrage beträgt hier 32.200 Wohnungen. Der landesweite Saldo zwischen 2008 und 2030 beträgt dementsprechend plus 116.400 Haushalte bzw. 299.180 Wohnungen.

Darüber hinaus wird es in allen Regionen eine qualitativ bedingte Neubau-Nachfrage geben (plus 412.300 Wohneinheiten). Unter Berücksichtigung beider Nachfragekomponenten entsteht im Basismodell ein Wohnungsbedarf in NRW bis 2030 von 711.400 Wohnungen, davon 399.800 Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern und 311.600 in Mehrfamilienhäusern. Gleichzeitig entstehen landesweit neue Wohnungsüberhänge in Höhe von 601.600 Wohneinheiten, die langfristig nicht mehr nachgefragt werden. Wenn sie nicht durch Zusammenlegungen, Abrisse, Umnutzungen oder sonstige Maßnahmen vom Markt genommen, werden sie dem Gutachten nach dauerhaft leer stehen.

Das Gutachten macht deutlich, dass in jeder Region andere Handlungsfelder wichtig sein werden und dass das Ineinandergreifen verschiedener Teilmärkte und das Nebeneinander von Schrumpfungen und Wachstum auf engstem Raum detailliertere Strategieansätze als bisher erfordert. Je höher der qualitätsbedingte Neubau ausfällt, desto höher wird auch der Zuwachs der Wohnungsüberhänge und damit der potenziellen Wohnungsleerstände sein. Regionen mit einer hohen qualitätsbedingten Neubau-Nachfrage werden entsprechend qualitätsbedingte hohe Wohnungsüberhänge haben. Zusätzlich werden in schrumpfenden Regionen die demografisch bedingten Wohnungsüberhänge höher ausfallen, sodass sich hier eine extreme Verteilung ergibt: In wachsenden Regionen spielen Wohnungsüberhänge weiterhin kaum eine Rolle. In schrumpfenden Regionen hingegen werden demografisch bedingt und qualitätsbedingt Wohnungsüberhänge entstehen.

Als Empfehlung für die Wohnungspolitik fordert das Gutachten Handlungsanreize, die sich nach der jeweiligen Marktlage einer wachsenden oder einer schrumpfenden Region richtet. So wird neben der Neubau-Förderung insbesondere die Unterstützung für Modernisierungsmaßnahmen und Reduzierungen des Wohnungsbestandes genannt. Letztere können durch Umnutzungen, Zusammenlegungen und Abrisse erfolgen.

Das Gutachten stellt fest, dass sich die Wohnraumnachfrage nach Wohnungsmarktregionen orientiert und nicht nach einem rechnerischen lokalen Bedarf. Die Nachfrage wird dort marktwirksam, wo das Angebot stimmt. Daher wird die Erstellung regional integrierter Handlungskonzepte gefordert, die alsdann auf Stadtentwicklungskonzepte der beteiligten Kommunen heruntergebrochen werden sollen.

In einem Anhang zum Gutachten werden die Berechnungsergebnisse der Neubau-Nachfrage für die einzelnen Wohnungsmarktregionen dargestellt. Das Gutachten kann auf der Internetseite des MWEBWV unter www.mbv.nrw.de/service/downloads/wohnen/gutachten heruntergeladen werden. 

Az.: II gr-ko