Mitteilungen - Bauen und Vergabe

Am 20.07.2004 ist das Europarechtsanpassungsgesetz Bau (EAG Bau) und damit das grundlegend novellierte Baugesetzbuch („BauGB 2004“) in Kraft getreten. Mit der Novellierung des Baugesetzbuches sind u.a. auch Änderungen der Vorschriften über die Genehmigungspflicht für Grundstücksteilungen (§§ 19, 20) sowie zur Sicherung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen (§ 22) verbunden.

Dem nachfolgend wiedergegebenen Überblick, der durch das Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen zusammengestellt worden ist, sind die notwendigen Verfahrensschritte und die Anwendung der neuen Regelungen auf bestehende bzw. in Planung befindliche Satzungen und Genehmigungen zu entnehmen.

Überblick über die erforderlichen Maßnahmen aufgrund der Änderung der Vorschriften über die Genehmigungspflicht für Grundstücksteilungen und die Sicherung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen durch das EAG Bau

Durch das Europarechtsanpassungsgesetz Bau vom 24. Juni 2004 (BGBl. I S. 1359) werden unter anderem die Vorschriften des Baugesetzbuchs über die Genehmigungspflicht für Grundstücksteilungen (§ 19 BauGB) und die Sicherung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen (§ 22 BauGB) geändert. Für diese Bereiche sind umfangreiche Überleitungsvorschriften vorgesehen, wonach die Gemeinden binnen bestimmter Fristen bestimmte Maßnahmen ergreifen müssen. Die Maßnahmen sind erforderlich, um möglichst frühzeitig den Rechtsschein der Fortgeltung der bisherigen Genehmigungsverfahren zu beseitigen und im Fall des § 22 BauGB den Fortbestand der Satzungen zu sichern.

1. Maßnahmen auf Grund der Änderung der Vorschriften über die Genehmigungspflicht für Grundstücksteilungen

a) Nichtanwendung der Teilungsgenehmigungssatzungen

Nach dem bisherigen § 19 Abs. 1 Satz 1 BauGB konnten die Gemeinden im Geltungsbereich eines Bebauungsplans im Sinne des § 30 Abs. 1 und 3 BauGB durch Satzung bestimmen, dass die Teilung eines Grundstücks zu ihrer Wirksamkeit der Genehmigung bedarf. Auf dieser Grundlage erlassene Teilungsgenehmigungssatzungen sind gemäß § 244 Abs. 5 Satz 3 BauGB ab dem 20. Juli 2004 nicht mehr anzuwenden, d. h. Grundstücksteilungen bedürfen ab dem 20. Juli 2004 keiner Genehmigung mehr.

Teilungsgenehmigungssatzungen, die bis zum 20. Juli 2004 noch nicht beschlossen und bekannt gemacht worden sind (laufende Satzungsverfahren), können ab dem 20. Juli 2004 nicht mehr wirksam beschlossen oder bekannt gemacht werden, denn mit dem Wegfall des bisherigen § 19 Abs. 1 BauGB entfällt auch die Ermächtigungsgrundlage für den Erlass solcher Satzungen.

Anträge auf Erteilung einer Teilungsgenehmigung, über die bis zum 20. Juli 2004 noch nicht abschließend entschieden worden ist, werden wegen des Wegfalls der Genehmigungspflicht obsolet. Gleiches gilt für Anträge auf Erteilung eines sog. Negativattestes nach dem bisherigen § 20 Abs. 2 Satz 1 BauGB (danach hatte die Gemeinde auf Antrag eines Beteiligten ein Zeugnis darüber auszustellen, dass für eine Grundstücksteilung eine Genehmigung nach dem bisherigen § 19 BauGB nicht erforderlich war oder als erteilt galt).

b) Aufhebung der Teilungsgenehmigungssatzungen und Bekanntmachung

Obwohl die Teilungsgenehmigungssatzungen ab dem 20. Juli 2004 nicht mehr anzuwenden sind, bestehen sie formal gesehen fort. Deshalb ermächtigt § 244 Abs. 5 Satz 1 BauGB die Gemeinden, die vor dem 20. Juli 2004 beschlossenen und bekannt gemachten Teilungsgenehmigungssatzungen durch Satzung aufzuheben. Durch die Aufhebung der Teilungsgenehmigungssatzung wird der Rechtsschein beseitigt, dass die Satzung weiter gilt.

Die Satzung zur Aufhebung der Teilungsgenehmigungssatzung muss die Gemeinde gemäß § 244 Abs. 5 Satz 2 BauGB wahlweise ortsüblich oder in entsprechender Anwendung des § 10 Abs. 3 Satz 2 bis 5 BauGB in Form der Ersatzverkündung bekannt machen.

c) Hinweis auf die Nichtanwendbarkeit der Teilungsgenehmigungssatzungen

Auch wenn eine Gemeinde ihre Teilungsgenehmigungssatzungen nicht aufhebt, muss sie gemäß § 244 Abs. 5 Satz 4 BauGB bis zum 31. Dezember 2004 durch ortsübliche Bekanntmachung darauf hinweisen, dass diese Satzungen ab dem 20. Juli 2004 nicht mehr anzuwenden sind. Für die Gemeinden dürfte es sich jedoch anbieten, anstelle der ortsüblichen Bekanntgabe dieses Hinweises direkt von der Ermächtigung zur Aufhebung der Satzung Gebrauch zu machen (vgl. Buchstabe b).

d) Antrag auf Löschung im Grundbuch eingetragener Widersprüche

Da mit dem In-Kraft-Treten des Europarechtsanpassungsgesetzes Bau auch die Rechtsgrundlage für einen auf Antrag der Gemeinde nach dem bisherigen § 20 Abs. 3 BauGB im Grundbuch eingetragenen Widerspruch entfällt, muss die Gemeinde gemäß § 244 Abs. 5 Satz 5 BauGB das Grundbuchamt um Löschung des von ihr veranlassten Widerspruchs ersuchen.

2. Maßnahmen auf Grund der Änderung der Vorschriften über die Sicherung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen

a) Mitteilung an das Grundbuchamt über die Satzung zur Sicherung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen

Nach § 22 BauGB können Gemeinden, die oder deren Teile überwiegend durch den Fremdenverkehr geprägt sind, in einen Bebauungsplan oder durch Satzung bestimmen, dass zur Sicherung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum der Genehmigung unterliegt. Nach der Neuregelung des § 22 Abs. 2 Satz 3 BauGB teilt die Gemeinde künftig dem Grundbuchamt den Satzungsbeschluss, die hiervon betroffenen Grundstücke sowie das Datum des In-Kraft-Tretens der Satzung rechtzeitig mit, so dass das Grundbuchamt allgemein vom Genehmigungsvorbehalt in Kenntnis gesetzt wird und damit in allen den Fällen, in denen dem Grundbuchamt eine entsprechende Mitteilung nicht vorliegt, ein Negativattest nicht mehr erforderlich ist. Durch die Neuregelung entfällt auch das bisher in § 22 Abs. 6 Satz 3 BauGB a. F. geregelte Aussetzungsverfahren.

b) Überleitungsfristen für Satzungen zur Sicherung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen

§ 244 Abs. 6 BauGB regelt die Überleitung von Satzungen zur Sicherung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen. Danach bleibt § 22 BauGB in der vor dem 20. Juli 2004 geltenden Fassung (a. F.) für Satzungen, die auf der Grundlage des § 22 BauGB a. F. erlassen wurden, bis zum 30. Juni 2005 anwendbar.

Auf diese Satzungen ist § 22 BauGB in der ab dem 20. Juli 2004 geltenden Fassung (n. F.) dann anzuwenden, wenn beim Grundbuchamt eine Mitteilung der Gemeinde nach § 22 Abs. 2 Satz 3 und 4 BauGB eingegangen ist. Diese Mitteilung muss vor Ablauf des Übergangszeitraums bis zum 30. Juni 2005 erfolgen. Die Mitteilung muss den Beschluss über die Satzung, das Datum ihres In-Kraft-Tretens sowie die genaue Bezeichnung der betroffenen Grundstücke enthalten, wobei von der Bezeichnung der betroffenen Grundstücke abgesehen werden kann, wenn die gesamte Gemarkung betroffen ist und die Gemeinde dies dem Grundbuchamt ebenfalls mitteilt.

Ist die Mitteilung der Gemeinde an das Grundbuchamt nicht fristgerecht bis zum 30. Juni 2004 erfolgt, ist ab dem 1. Juli 2005 der nach der Satzung aufgrund alter Gesetzesfassung bestehende Genehmigungsvorbehalt nicht mehr anwendbar. Will die Gemeinde in diesem Fall nach dem 30. Juni 2005 die Rechtswirkungen des § 22 BauGB n. F. herbeiführen, muss sie eine neue Satzung gem. § 22 Abs. 1 und 2 Satz 1 und 2 BauGB erlassen und die Mitteilung gegenüber dem Grundbuchamt nach § 22 Abs. 2 Satz 3 BauGB vornehmen.

Eine nach § 22 Abs. 6 Satz 3 BauGB a. F. erfolgte Aussetzung der Zeugniserteilung ist bis zum 30. Juni 2005, soweit sie nicht schon früher durch Fristablauf unwirksam geworden ist, weiterhin wirksam.

c) Löschung eines Widerspruchs im Grundbuch

Die Baugenehmigungsbehörde hat das Grundbuchamt um Löschung eines Widerspruchs im Grundbuch zu ersuchen, der auf Antrag der Baugenehmigungsbehörde nach § 20 Abs. 3 BauGB a. F. oder auf der Grundlage des § 244 Abs. 6 Satz 1 oder 4 BauGB i. V. m. § 20 Abs. 3 BauGB a. F. veranlasst wurde, wenn die Satzung, die auf Grund bisherigen Rechts erlassen wurde, nicht mehr anwendbar ist oder die Aussetzung der Zeugniserteilung unwirksam wird.

Az.: II/1 620-01