Mitteilungen - Finanzen und Kommunalwirtschaft

Der 14. Senat des OVG Münster hat in einem Urteil vom 18.01.2008 (Az.: 14 A 461/07) klargestellt, dass mit Anerkennung des strukturell bedingten Leerstandes als berücksichtigungsfähig für einen Grundsteuererlass gemäß § 33 Abs. 1 GrStG durch das Bundesverwaltungsgericht kein genereller Verzicht auf das Merkmal der „Atypizität“ eines Leerstandes im Übrigen verbunden ist. Es hat entschieden, dass erforderlich gewordene Modernisierungs- und/oder Sanierungsmaßnahmen bei älteren Objekten in der Regel noch keine „Atypizität“ eines damit verbundenen Leerstandes bedingen.

Das Urteil ist für Mitgliedskommunen im Intranet-Angebot des Verbandes unter „Fachinfo & Service“, „Fachgebiete“, „Finanzen und Kommunalwirtschaft“, „Steuern“, „Grundsteuer“ abrufbar.

In dem zugrundeliegenden Fall begehrte die Klägerin für mehrere Objekte einen Grundsteuererlass. Zur Begründung berief sie sich darauf, es seien wesentliche Ertragsminderungen aufgrund von Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen und der damit verbundenen Nichtvermietungen festzustellen. Dieser Antrag war abgelehnt, der Widerspruch zurückgewiesen worden. Die hiergegen gerichtete Klage hatte das Verwaltungsgericht mit der Begründung abgewiesen, Modernisierungs- und/oder Sanierungsmaßnahmen bei einem alten Wohnungsbestand begründeten nicht die erforderliche „Atypizität“ für einen für einen Grundsteuererlass berücksichtigungsfähigen Leerstand.

Zur Begründung führt das OVG Folgendes aus:

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG) können die Voraussetzungen eines Grundsteuererlasses wegen Minderung des normalen Rohertrages nur erfüllt sein, wenn der geringe Ertrag eines Grundstückes auf vorübergehend vorliegende Umstände zurückgeht, die im Vergleich zu den vom Gesetz erfassten Regelfällen atypisch sind. Dieser Grundsatz sei auch nicht dadurch in Zweifel zu ziehen, dass sich das BVerwG mit Beschluss vom 24.04.2007 (GmS-OGB 1/07) auf die Kritik des BFH dessen Rechtsprechung angeschlossen hat und nunmehr auch strukturell bedingte Ertragsminderungen als Erlassgrund anerkennt. Es sei nicht erkennbar, dass damit eine grundsätzliche Änderung der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung verbunden ist in dem Sinn, dass auf den Gesichtspunkt der „Atypizität“ in jedem Fall zu verzichten sei und damit im Ergebnis jeder Leerstand als für einen Grundsteuererlass berücksichtigungsfähig in Betracht kommen könnte. Hiergegen spreche bereits die Formulierung im Beschluss des BVerwG vom 24.04.2007, wonach nicht nur atypische Ertragsminderungen, sondern auch strukturell bedingte Ertragsminderungen in Betracht kommen.

Ein durch die Modernisierungs-/Sanierungsmaßnahmen bedingter Leerstand ist nach Auffassung des OVG NRW nicht atypisch. Die Situation, dass ein Vermieter seinen Wohnungsbestand maßgerecht modernisiert, um ihn auch weiterhin einer möglichst effektiven wirtschaftlichen Verwertung zuzuführen, oder saniert, um durch Zeitablauf und/oder Nutzung bedingte Beeinträchtigungen der Bausubstanz zu beseitigen, und der daraus folgende zeitweise Leerstand fallen nicht aus dem Rahmen einer üblichen Wohnungsbewirtschaftung. Derartige Erfordernisse seien zwangsläufig mit dem Vermieten älterer Objekte verbunden. Jedem Vermieter solcher Objekte sei es von vornherein bekannt, dass grundlegende Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen auf ihn zukommen. Solche Maßnahmen fallen nach Auffassung des OVG NRW typischerweise in den Risikobereich des jeweiligen Eigentümers.

Zur Eingrenzung des Erlassgrundes „strukturell bedingter Leerstand“ enthält das Urteil die Aussage, dass dieser dann anzunehmen ist, wenn ein Leerstand auf eine nachhaltige und länger andauernde Veränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse zurückzuführen ist.

Nach diesem Urteil ist für die Prüfung des Erlassantrags somit immer zu prüfen, ob der Leerstand atypisch ist. Die Ursachen, die einen Erlass der Grundsteuer rechtfertigen, können danach wie folgt beschrieben werden:

- Leerstand bedingt durch Naturereignisse (in Betracht kommen dafür Hochwasser, Blitzschlag, Brand usw.).

- Leerstand als Folge der Planung und Vorbereitung von Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen.

- Leerstand aufgrund nachhaltiger und länger andauernder Veränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse (strukturell bedingter Leerstand).

Az.: IV/1 931-00