Mitteilungen - Bauen und Vergabe

Das OLG Jena hat mit Urteil vom 16.03.2006 (1 U 388/05) zu den Rechtsfolgen eines unwirksamen Erschließungsvertrages Stellung genommen. Besteht zwischen einem Bauunternehmer und einer Gemeinde ein (unwirksamer) Erschließungsvertrag, kann der Bauunternehmer nur vom Bauherrn, nicht aber von der Gemeinde eine Zahlung verlangen.

Im zugrunde liegenden Sachverhalt hatte ein Bauunternehmer in einem Baugebiet der Gemeinde Erschließungsarbeiten durchgeführt. Auftragsgrundlage war ein Schreiben der Gemeinde, in dem diese bestätigte, dass alle erforderlichen Erschließungsarbeiten durch den Bauunternehmer durchgeführt werden sollten und dass dieser die Erschließungskosten vom Bauherrn erheben und vereinnahmen könne. Die Gemeinde bestätigte darüber hinaus, dass sie keine Erschließungskosten auf den Bauherrn umlegen werde. Nach Abschuss der Arbeiten erhob der Bauunternehmer die Erschließungskosten unmittelbar vom Bauherrn. Nach einer Entscheidung des OLG Jena musste er diese jedoch wieder zurückzahlen. Daraufhin verlangte der Bauunternehmer die Kosten der Erschließung von der Gemeinde. Er vertrat die Auffassung, dass die Gemeinde ihn mit der Erschließung des Baugebiets wirksam beauftragt habe. Im Übrigen berief sich der Bauunternehmer auf die Grundsätze der Geschäftsführung ohne Auftrag (GoA). Er verklagte die Gemeinde auf Zahlung von rund 240 000 Euro.

Das OLG Jena ist der Rechtsauffassung des Bauunternehmers nicht gefolgt. Es hat entschieden, dass die Gemeinde mit dem Bauunternehmer einen Erschließungsvertrag gemäß § 124 BauGB abschließen wollte. Entscheidendes Merkmal eines derartigen Vertrages sei die Übernahme der Kosten durch den Unternehmer. Dass die Gemeinde einen solchen Vertrag gewollt habe, gehe aus ihrem Schreiben an den Bauunternehmer eindeutig hervor. Auch der Bauunternehmer sei zunächst von einem Erschließungsvertrag mit der Gemeinde ausgegangen, da er die Erschließungskosten direkt vom Bauherrn gefordert habe. Diese Vorgehensweise sei nur im Zusammenhang mit einem Vertrag nach § 124 BauGB zulässig.

Die Gemeinde habe jedoch beim Abschluss des Vertrages mit dem Bauunternehmer die nach § 124 Abs. 4 BauGB erforderliche Schriftform nicht eingehalten, so dass der Vertrag unwirksam war. Trotz der Unwirksamkeit des Vertrages könne aber der Bauunternehmer die Erschließungskosten von der Gemeinde nicht nach den Grundsätzen der GoA verlangen. Wäre der Vertrag wirksam gewesen, hätte der Bauunternehmer von der Gemeinde auch keine Zahlung verlangen können. Durch die Unwirksamkeit des Vertrages dürfe folglich der Unternehmer nicht besser gestellt werden, als er stünde, wenn der Vertrag formgerecht zustande gekommen wäre.

Anmerkung:

Nach der Entscheidung des OLG Jena trägt der Bauunternehmer grundsätzlich das Risiko eines unwirksamen Erschließungsvertrages. Er kann die Zahlung der Erschließungskosten von einer Gemeinde nur verlangen, wenn ausdrücklich ein Werkvertrag über die Erschließung des Baugebiets zustande gekommen ist. Im Falle eines Erschließungsvertrages ist daher besonders auf die Formerfordernisse, die sich aus dem BauGB ergeben, zu achten.

Az.: II/1 643-00