Mitteilungen - Bauen und Vergabe

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft muss ihr baufälliges Parkhaus wieder instand setzen, auch wenn die Sanierungskosten den Verkehrswert übersteigen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat den Mehrheitsbeschluss einer WEG aufgehoben, der ein dauerhaftes Nutzungsverbot vorsah. Ein Sanierungsstau sei nicht mit einer Zerstörung des Gebäudes gleichzusetzen, bei der die Pflicht zum Wiederaufbau ausgesetzt sein könnte, so der BGH (Urteil vom 15.10.2021 – V ZR 225/20).

Im zugrunde liegenden Fall besaß eine Frau neben ihrer Wohnung auch das Sondereigentum an drei Etagen eines Parkhauses. Dieses Gebäude war im Lauf der Jahre vernachlässigt worden, nun stark sanierungsbedürftig und seit Jahren außer Betrieb – mit Ausnahme ihrer drei Etagen, die sie an ein nebenan gelegenes Hotel vermietete. Nachdem das Bauordnungsamt Nachweise für die Einhaltung der brandschutztechnischen Mindestanforderungen angefordert hatte, beschloss die Eigentümerversammlung mit Mehrheit ein vollständiges Nutzungsverbot des gesamten Parkhauses. Eine Sanierung der Immobilie war nicht beabsichtigt. Die Eigentümerversammlung gestattete aber der überstimmten Klägerin, auf eigene Kosten einen Sachverständigen zu beauftragen und etwaige Ertüchtigungsmaßnahmen selbst zu tragen. Diese wehrte sich gegen den Beschluss zunächst vor dem Amtsgericht Augsburg, dann vor dem Landgericht München I und schließlich vor dem BGH – mit Erfolg.

Parkhaus muss wieder aufgebaut werden

Nach der Entscheidung des BGH ist § 22 Abs. 4 WEG a.F. (jetzt § 22 WEG), wonach ein überwiegend zerstörtes Gebäude von der Pflicht des Wiederaufbaus ausgenommen ist, im vorliegenden Fall nicht anwendbar. Zerstört wäre das Parkhaus nur dann, wenn durch ein punktuelles Ereignis – wie etwa eine Explosion – die Nutzung zumindest teilweise aufgehoben sei. Ein bloßer Sanierungsstau, der dazu führe, dass die Wiederherstellungskosten den Verkehrswert übersteigen, falle nicht darunter. Der Fünfte Zivilsenat hob das Urteil aus München deshalb auf.

Anmerkung aus kommunaler Sicht

Die Entscheidung des BGH ist mit Blick auf sog. Problemimmobilien, die gerade in Innenstädten und Ortskernen häufig zu Schwierigkeiten und einer negativen Stadtentwicklung führen, zu begrüßen. Mangelnde Instandhaltung oder Überalterung entbinden Eigentümer ebenso wenig von ihren Sanierungspflichten wie hohe Kosten. Im Grundsatz können Wohnungseigentümer zwar ein Nutzungsverbot einer Immobilie beschließen, das sich auf das gemeinschaftliche Eigentum bezieht, wenn damit Gefahren abgewehrt werden. Hierfür gibt es indes enge Grenzen und das Erfordernis zwingender Gründe. Ein Gebäude gilt regelmäßig nur dann als „zerstört“, wenn seine Nutzbarkeit ganz oder teilweise aufgehoben ist, nicht hingegen deshalb, weil eine Sanierung hohe Kosten verursacht.

Az.: 20.1.4.6-008/001 gr