Mitteilungen - Bauen und Vergabe

Der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) hat in den Wohnungspolitischen Informationen vom 30. April 2014 einen Überblick über Forschungsergebnisse verschiedener Institute zur so genannten Mietpreisbremse veröffentlicht. Die Ergebnisse decken sich mit der Einschätzung der Geschäftsstelle, dass die von der Bundesregierung geplante Mietpreisbremse keine nachhaltige Lösung ist.

Gesetzentwurf Mietpreisbremse

Das Bundesjustizministerium (BMJ) hat am 20.03.2014 den Entwurf eines Gesetzes zur Einführung einer Mietpreisbremse vorgelegt (vgl. Mitteilung Nr. 308 vom 31.03.2014). Das sog. „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung“ ( Mietrechtsnovellierungsgesetz  - MietNovG) sieht eine Obergrenze für Neuvertragsmieten und die Senkung der Kappungsgrenzen im Mietrecht vor. Das Gesetz soll 2015 in Kraft treten.

Die Mietpreisbremse soll für die Neuvermietung bestehender Wohnungen gelten. Nicht erfasst werden Erstvermietungen in Neubauten sowie Wiedervermietung umfassend modernisierter Wohnungen. Im Fall der Neuvermietung darf die Miete nicht um mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Erreicht werden soll dieses Ziel über Gebietsausweisungen durch die Länder. Voraussetzung ist das Vorliegen eines Gebietes mit angespanntem Wohnungsmarkt.

Regulierung des Wohnungsmarkts

Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) bezeichnete die geplante Mietpreisbremse bereits im November 2013 als ein „politisches Placebo, das weder größere Teile der Bevölkerung entlastet noch die soziale Entmischung stoppt und erst recht nicht den Kern des Problems — fehlenden Wohnraum — löst.“ Nun bekräftigte das DIW Berlin seine Kritik: Starke Mietsteigerungen beschränkten sich vor allem auf Metropolen und Universitätsstädte, doch auch dort liege keine Notlage vor, die einen solchen staatlichen Eingriff in den Wohnungsmarkt rechtfertigen würde. Gelöst werden könne das Problem durch Wohnbauförderung und die verstärkte Aktivierung brachliegender innerstädtischer Flächen als Bauland. Zudem schlägt das DIW Berlin eine flächendeckende und einheitliche amtliche Wohnungsmarktberichterstattung vor, um künftigen Fehlentwicklungen früh begegnen zu können.

Mietsteigerungen nicht flächendeckend

Auch das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumentwicklung (BBSR) hat in seinem Hintergrundpapier „Aktuelle Mietenentwicklungen und ortsübliche Vergleichsmiete“ vom Februar 2014 bestätigt, dass sich die rasante Mietentwicklung nur auf gute und sehr gute Wohnlagen konzentriert. In einfachen bis mittleren Wohnlagen gebe es nur einen moderaten Anstieg.

Das Kieler Institut für Weltwirtschaft (IfW) geht in seinem Arbeitspapier „Die Legende von der Mietpreisexplosion“ vom Januar 2014 sogar noch einen Schritt weiter: Im Schnitt seien die Nettokaltmieten in Deutschland in den vergangenen zwei Jahrzehnten preisbereinigt sogar gesunken. Verteuert haben sich die Wohnkosten vor allem durch die Nebenkosten, insbesondere die Energiepreise. Starke Mietpreissteigerungen gab es nur in wenigen Gebieten, vor allem den Ballungszentren.

Gefahr der Investitionshemmung

Die fünf Wirtschaftsweisen hatten der Bundesregierung in ihrem im November 2013 vorgelegten Jahresgutachten vorgeworfen, ein gewünschtes Marktergebnis gesetzlich erzwingen zu wollen. Die verstärkte Marktregulierung werde sich aber eher investitionshemmend auswirken. Auch die Deutsche Bundesbank sah in ihrem Monatsbericht vom Oktober 2013 das Problem im mangelnden Wohnraumangebot. Der Neubau könne aber nur dann angekurbelt werden, „wenn Investoren in der Vermietung genug Renditepotenzial erkennen“.

Diese Aussagen und Forschungsergebnisse stützen die kritische Haltung des DStGB und der StGB NRW-Geschäftsstelle zur geplanten „Mietpreisbremse“. Trotz der Intention, Wohnraum bezahlbar zu machen, bietet die „Mietpreisbremse“ keinen nachhaltigen Lösungsansatz. Zwar sind in stark nachgefragten Städten und Gemeinden zum Teil deutliche Mietsteigerungen zu verzeichnen. Von 2005 bis 2012 sind aber im Bundesdurchschnitt die Angebotsmieten lediglich um 9,6 Prozent gestiegen, also unterhalb der Inflationsrate. Gesetzliche Beschränkungen von Mieterhöhungs- und Modernisierungsspielräumen können sich mithin investitionshemmend auswirken.

Es besteht zudem die Gefahr, dass notwendige Modernisierungen in den Wohnungsbestand zurückgefahren werden. Auch der bürokratische Aufwand zur Kontrolle der Mietpreisbremse und die Verhinderung von Umgehungen ist ein Nachteil dieses Instruments.

Az.: II 651-07/3