Mitteilungen - Bauen und Vergabe

Mit Beschluss vom 24.06.2015 (Az.: 1 BvR 1360/15) hat die 2. Kammer des Ersten Senats des Bundesverfassungsgerichts eine Verfassungsbeschwerde gegen die Mietpreisbremse und die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung wegen Unzulässigkeit nicht zur Entscheidung angenommen. Aufgrund des Subsidiaritätsgrundsatzes muss der Beschwerdeführer zunächst den Zivilrechtsweg beschreiten. Mit der Entscheidung erledigt sich zugleich der Antrag auf einstweilige Außervollzugsetzung des Gesetzes.

Zum 01.06.2015 ist das Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21.04.2015 in Kraft getreten. Hierdurch wird unter anderem die Mietpreisbremse eingeführt. Nach § 556d Abs. 1 BGB darf die Miete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt bei neu abgeschlossenen Wohnraummietverträgen um höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Die Landesregierungen sind unter den Voraussetzungen des § 556d Abs. 2 BGB ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung zu bestimmen. In Berlin ist zum 01.06.2015 eine Rechtsverordnung in Kraft getreten, die das gesamte Stadtgebiet als solches Gebiet ausweist. Der Beschwerdeführer ist Eigentümer einer Wohnung in Berlin. Er sieht sich durch die genannten Regelungen daran gehindert, die Wohnung ab dem 01.08.2015 zu angemessenen Konditionen weiterzuvermieten.

Wesentliche Erwägungen

Der Zulässigkeit der Verfassungsbeschwerde steht der Subsidiaritätsgrundsatz entgegen. Bei einer Rechtssatzverfassungsbeschwerde ist besonders sorgfältig zu prüfen, ob der Beschwerdeführer alle zur Verfügung stehenden prozessualen Möglichkeiten ergriffen hat, um die geltend gemachte Grundrechtsverletzung im sachnächsten Verfahren zu verhindern oder zu beseitigen.

Demnach ist der Beschwerdeführer zunächst auf die Beschreitung des Zivilrechtswegs zu verweisen. Sollte er bei der Neuvermietung der Wohnung gegen die Mietpreisbremse verstoßen, ändert dies nichts an der Wirksamkeit des Mietvertrags. Unwirksam ist lediglich die Abrede über die Höhe der Miete und auch dies nur insoweit, als die zulässige Höchstgrenze überschritten wird (vgl. § 556g Abs. 1 Satz 2 BGB).

Hält der Beschwerdeführer diese Begrenzung für nichtig, so ist er nicht gehindert, die gesamte vertraglich vorgesehene Miete vor den Zivilgerichten einzuklagen. Diese haben dann zu prüfen, ob die Entgeltabrede teilweise unwirksam ist. Hierzu kann auch die Prüfung gehören, ob die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung mit höherrangigem Recht im Einklang steht.
Der Beschluss kann von StGB NRW-Mitgliedskommunen im Mitgliedsbereich des StGB-Internetangebotes und Fachinfo & Service › Fachgebiete › Bauen und Vergabe abgerufen werden.

Az.: II gr-ko