Mitteilungen - Bauen und Vergabe

In Berlin gilt seit Ende 2013 ein grundsätzliches Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum nach dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) in Verbindung mit der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung (ZwVbVO). Für Ferienwohnungen gilt das Verbot erst seit dem 01.05.2016. Das Verwaltungsgericht Berlin entschied jetzt mit Blick auf die gewerbliche Vermietung von Ferienwohnungen in mehreren Fällen, dass das Verbot der Zweckentfremdung verfassungsgemäß ist. Die Nutzung von geschütztem Wohnraum zur gewerblichen Vermietung von Ferien-wohnungen stelle eine nach dem ZwVbG verbotene Zweckentfremdung dar. Die Berufung wurde jeweils zugelassen (Urteile vom 08.06.2016, Az.: VG 6 K 103.16 u. a.).

Die Kläger vermieten gewerblich Ferienwohnungen. Sie begehrten mit ihrer Klage die Erteilung sogenannter Negativatteste. Diese würden bestätigen, dass für die Nutzung ihrer Räume keine zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung erforderlich ist. Die Kläger sind der Auffassung, die Verordnung halte sich nicht im Rahmen der gesetzlichen Ermächtigung. Zudem verstoße das ZwVbG gegen die Berufsfreiheit und die Eigentumsgarantie, auch sei der allgemeine Gleichheitsgrundsatz verletzt.

Schutz des Wohnraums

Die Sechste Kammer des Verwaltungsgerichts folgte den Klägern nicht. Die betreffenden Wohnungen seien vom Gesetz erfasst. Der Senat von Berlin habe wirksam die Feststellung getroffen, dass die Voraussetzungen eines Zweckentfremdungsverbots im gesamten Stadtgebiet erfüllt seien. Die Nutzung von Wohnraum zur gewerblichen Vermietung von Ferienwohnungen stelle eine nach dem ZwVbG verbotene Zweckentfremdung dar. Auch verletze die neue Rechtslage die durch Art. 12 Abs. 1 GG geschützte Berufsfreiheit nicht. Denn die gewerbliche Vermietung von Ferienwohnungen sei weiterhin möglich, sie dürfe lediglich nicht in geschütztem Wohnraum betrieben werden. Das sei gerechtfertigt, um der unzureichenden Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum entgegenzuwirken.

Auch die schutzwürdigen Eigentümerinteressen gemäß Art. 14 Abs. 1 GG blieben gewahrt, heißt es in den mitgeteilten Urteilen weiter. Aus der Eigentumsgarantie folge kein Anspruch, den Wohnraum mit der größtmöglichen Gewinnerwartung nutzen zu dürfen. Den berechtigten Belangen der gewerblichen Anbieter von Ferienwohnungen sei durch die Einräumung einer zweijährigen Übergangsfrist ausreichend Rechnung getragen worden. Zudem könne — worüber hier nicht zu befinden gewesen sei — in Ausnahmefällen eine Genehmigung erteilt werden.

Ferner sei der allgemeine Gleichheitssatz nach Art. 3 Abs. 1 GG nicht verletzt, so das VG weiter. Für die Zukunft habe der Gesetzgeber so-wohl die gewerbliche Vermietung von Ferienwohnungen als auch die gewerbliche und berufliche sonstige Nutzung von Wohnräumen gleichermaßen verboten. Die unterschiedlichen Übergangsregelungen für bereits bestehende Nutzungen seien sachgerecht, weil die Vermietung von Ferienwohnungen kurzfristig erfolge und sich an wechselnde Feriengäste richte, während die Nutzung von Wohnraum für gewerbliche und berufliche sonstige Zwecke auf längerfristige Geschäftsbeziehungen angelegt sei.

Anmerkung

Seit dem 01.05.2016 gilt in ganz Berlin das umfassende Zweckentfremdungsverbot auf der Grundlage des Berliner Zweckentfremdungs-verbot-Gesetzes in Verbindung der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung. Seit diesem Tag dürfen Gastgeber ohne eine Ausnahmegenehmigung grundsätzlich keine kompletten Wohnungen mehr als Ferienunterkunft anbieten. Im Falle eines Verstoßes muss mit einem Bußgeld von bis zu 100.000 Euro gerechnet werden.

Die Zahl illegaler Ferienwohnungen liegt in Berlin bei geschätzten 10.000. mit Blick auf die Wohnungsknappheit ist es daher ein wichtiges Anliegen, das Zweckentfremdungsverbot in der Praxis auch konsequent umzusetzen. Laut dem Berliner Verwaltungsgericht bearbeitet die 6. Kammer aktuell über 150 Klageverfahren zum Zweckentfremdungsverbot. Insoweit wird die weitere Rechtsprechung hierzu abzuwarten bleiben.

Az.: 20.4.1.6-001/001 gr